2017年01月17日
政•經•頑石不低頭
石鏡泉
經濟日報副社長兼研究部主管、電台財經節目主持人
 
劉智傑大師看港樓
11/01/2017

 

【晴報專欄】不少人都稱前滙豐銀行副總經理劉智傑為劉大師,因為大師意見的確精闢,看下文,你判斷。
《地產從此步入地獄之門》
此分析本可以在上星期給予大家分享,但因為星期五晚上美宣布非農就業數據,故了解清楚後,對美加息有更多的了解之後才貼上;為文亦稍長,要解釋沒辦法濃縮。
1.經濟帶動,通脹回歸,加息步伐加快
本來美國在12月加息之後,市場一直等待1月中聯儲局會議紀錄,希望找出一點端倪。而市場在這期間,債市已明顯反映,利率加與不加,已不是耶倫可以控制,加息只是遲早的事。因為2年債券收益超越1.2%,10年更達2.6%,利息上升加快。
美聯儲12月中的會議紀錄顯示,差不多全部議員都認為通脹在今年內會加劇,加上新總統特朗普的財政擴張政策,令加息的步伐更快。
加息步伐加快 內地資金被限制
本月6日剛宣布的就業人數,更加強耶倫加息信心,立刻反映在債市及黃金市場上,但加息令美元滙率更強,從而影響美國經濟發展,到頭來令美國經濟倒退,那是後話。
於前兩三天內,港銀行同業美元Libor 3個月拆息升破1%,是8年新高,市場已反映資金需求近況,全球利息向上再不是美國是否加息的問題。
港人如果採用美元及浮動利率作為樓按的,利息支出已經隨着Libor上升而加重。
不得不一提的,關於歐洲方面,歐洲製造業12月增長是2011年4月最快,德國PMI製造業12月指數升至55.6,自2014年1月最高,而意大利也升至53.2,反映歐元區經濟持續復甦,帶動通脹。
歐元地區本來是全球經濟最弱的地區,12月的通脹按年增長1.1%,自2013年以來最快,11月增加只有0.6%。德國尤其超乎想像,升1.7%。通脹一來,歐央行不得不去面對而加息。
2.內地管制資金外流。最新措施個人每年仍可換取5萬元人民幣的外幣,但要明確表示用途,更指定不得用作境外買房,證券投資,購買人壽保險和投資保險產品等等,令大陸資金來港斷裂,內地發展商積極來港搶地,如投地資金未能到位,清付投地款項,在港又籌不到資金,那會引爆樓市,令場面不可收拾。
內地有關部門,亦指定各大銀行,收緊企業向外轉移資金作海外投資,加緊查察銀行跨境交易。
另有消息指國企要把外滙全部上繳人民銀行結滙。
這些所有措施,會大幅收緊來港資金,進一步抽高銀行同業市場拆息。
環球債務成陰霾 港樓屬非理性急升
3.全球資金問題,在這8年寬鬆零息環境下,發債數量大升。根據彭博報道,全球債務,以trillions(萬萬億美元)計(數字免了,以防錯漏!)債務今年到期要refinance的,美國有3634b,要付出利息coupon 237b,中國有588b,coupon 12b,而日本則有1840b,coupon 75b。(所以我一關注的,不是中國債務問題,而是美國的龐大債務,錢從何來是個大問題!)。債務問題將會是資產市場爆破的最大真正的「黑天鵝」事件!
全球債券在12月底Q4,根據巴克萊世界債券指數,已損失慘重,下跌超過7%。
但歐元國債,負利率已到極限水平,因為歐央行可以購買的,是指定類別的債券,令到負利率達到以年息計為-5%,使債市變成一個隨時爆炸的計時炸彈!
如果全球中央銀行收緊寬鬆政策回歸正常如所說,哪來資金,為這些債務再融資,各方為了爭取資金再融資,不得不大幅增加利息,造成未可預料的後果。
4.香港樓價飈升,不知不覺已經有16年之久,曾蔭權任內8年,扣押土地不放,加上美國自2008開始寬鬆及零息政策,更逢內地放寬人流資金到港,買樓投資,時勢做英雄,令樓價非理性上升。雖然上升期很長,但並非因為經濟增長,個人收入大增,或人口爆升需求增加所造成。這一連串偶發性事件造成的大升,會再重複或繼續的機率有多少?(Randomness, Fooled by是由美國作家NN Taleb一書的書內提出的觀點,所作另一書The Black Swan,風行一時)。
故此,時勢可能是造成這十幾年上升的主因,如今這些因素消失,樓市會怎樣!
外圍因素影響大 恐成日本翻版
5.前面曾述,樓價已有結構性改變,政府政策,人口老化,收入減少,經濟放緩,如加上港元枯竭,通脹加劇,利息急升,更而美國新政府上台,貿易保護主義抬頭,中美衝突,一觸即發,已改變了樓市的大環境。
日本多年前樓價上升到泡沫水平,爆破後日本過了二三十年,經濟還是一潭死水,樓價還在低位徘徊,是香港樓市最佳的樣辦。
大家有投資的要有適當的部署,這個浪甚麼時候到,當然沒人清楚,相信在12個月至18個月期內,隨時會爆發,到時處理,為時已晚。
劉大師提出日本樣辦,就算不跟足,跟1/4都死,你會怎準備。
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