上車？落車？

姊妹們，連續兩日提到，香港的樓市又再癲起來，政府的「辣招」完全不奏效，樓價水平已非一般打工仔可以負擔。

不過，發展商為了讓年輕人仍然可以「上車」，惟有推出面積超細的「納米」樓，又或者，年輕人在「父幹」的協助下，勉強可以「上車」。總之，樓市已經到了極不健康的地步。

過去幾年，如果有人問妳，我應該「上車」嗎？而妳是勸她再想一下，不要心急，現在樓價太貴的話，那妳肯定給人詛咒；另一邊廂，如果有人問妳，我應否暫時「落車」，即是沽了手上物業，套一筆錢出來租樓住，等樓價跌了再買回來，如果妳真的建議她「落車」，她更可能怨妳一世呢？

買樓考慮利率 港息將會逐步上升

無他，過去10年，香港住宅樓價都是反覆上升，幾乎是任何一個時間買樓，現在都是賺錢的。所以，這段期間，妳勸人入市買樓，又或者，不要輕易沽出手上的物業，才是正確的建議。

不過，來到了這一刻，如果仍然有人問妳應否買樓，又或者，有樓的應否趁高買樓，妳又會如何呢？

正如我在早兩日的文章中所說，我真的不敢預測了，因此，我只能分析一下各自的風險因素。

影響樓價的幾個重要因素包括︰供應、需求和利息。明顯地，利息已經開始上升了，美國聯儲局在香港時間周四宣布加息四分一厘，這一次，香港真的有機會跟隨了！即是說，未來供樓的負擔會加重。

當然，所謂的加重，也不會是一時三刻的事情，而是「循序漸進」的，但如果整體利息上升3厘的話，始終會對樓價有一定遏抑作用。

我曾經在本欄替姊妹們計算過，按揭利率每加息1厘，妳的供款負擔大約會增加1,800-2,000元。如果合共加3厘，妳的總負擔便會增加約6,000元。如果利率真的去到這個水平或以上，妳買樓的時候會否三思呢？

至於需求方面，政府的辣招，確實起到作用，這一點可以從支付雙倍印花稅的個案數目反映出來。

根據稅務局最新的數據，反映1月份樓市，但在2月份錄到，涉及額外印花稅、買家印花稅和雙倍印花稅的交易宗數，按月下跌逾18％至44％。只不過，2月份涉及住宅成交的稅款錄得5.84億元，按月升兩成，暫時是去年11月加辣後的最高數字。我估計，部分原因是樓價升了，雖然成交個案少了，但仍然令到印花稅的金額上升。

如果屬自住樓 不太建議沽出等跌

綜合來說，現時的辣招對於遏抑住宅樓宇的投資和外來需求是有一定作用的，但卻仍然壓不住（或許也不應該壓）自住的需求。

至於供應方面，過去幾年樓價無止境地上升，其中最重要的因素是樓宇供應減少。在梁振英上任特首的時候，一年的私人住宅供應只是1.8萬個單位左右，但未來三、四年，私人住宅的供應會進入高峰期，每年的供應可達2.6萬個，增加四成半左右。以現時的發展方向預測，未來樓宇的供應只會有增無減，因此，這一點是最有利遏抑樓價上升的！

總合一句，未來幾年，樓價真的有較大的下調壓力，但幅度和速度都很難測，未上車的，如果妳真的有實際需求，而又能負擔得起的（包括加息三厘的壓力測試也通過），現在買樓也是無可厚非的。

至於現在沽樓等樓價跌了再買回，同樣地，如果這是妳的住宅物業，我是不建議的，但如果是投資物業，則同樣無可厚非！

（本欄逢周一、三、五刊登）

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