東涌填海可增4萬住宅

請議員高抬貴手

2017/04/21

本港近十年來未有大型填海造地的計劃,政府上周公布向立法會申請205億元作為東涌填海費用,將會提供超過4萬個住宅單位,能否成為政府解決土地供應不足的利器?

近年政府無法大幅增加供應,主因是土地供應不足,相對於改劃綠化、政府用地,以至推動新界發展區,大規模填海屬於增加供應較為有效的方法。

無論是改劃土地又或者大規模開拓新界新發展區,性質上都是改變現有土地的用途,分別只是由農地、棕地還是綠化改劃,不能迴避現有環境的局限,由周邊生態環境、交通影響,到地主、租戶的反對,既會影響當局的規劃,妨礙土地發揮最大效益,收地發展過程亦容易遇到不同工程及居民抗爭,影響進度。

填海創新土地 發展最大潛力

反之,填海則是創造新的土地,只要選址合適、規模較大,基本上計劃的彈性較大,能夠發展土地最大潛力,增加更多供應。例如,東涌東填海涉及約130公頃用地,能夠提供超過4萬伙供應,相較之下,古洞北、粉嶺北整個發展區近800公頃,提供近6萬伙供應。

本港過去不少新市鎮發展或多或少涉及填海,為人所熟悉的是沙田透過填城門河及沙田海,興建新市鎮,當中沙田第一城更是以公私營合作方式填海發展出來的。

自《保護海港條例》的司法覆核官司後,近年填海工程大減,大部分都是大型基建,如港珠澳大橋人工島、機場第三跑道及中環灣仔繞道等,而對上一個填海造地的黃金時代,可說是90年代,由將軍澳、東涌填海,到西九龍填海計劃將九龍區面積擴大三分之一,當中所填的土地,如長沙灣的多幅用地,仍是這幾年土地供應的來源之一。

政府規劃東涌填海130公頃,相較過往發展沙田、大埔、將軍澳時,填海規模較細,但始終算是重啟大型填海作為增加供應的工具。事實上,對上一次透過填海造地發展,應該已經是將軍澳第3期及東涌第3A期的填海工程。

商業樓面賣地 收入足夠回本

以東涌第3A期填海為例,亦即是映灣園對出的一幅土地,包括東環(涉2,339伙)、昇薈(涉1,419伙)、第54區的居屋(涉3,300伙)、第56區的公屋(涉3,580伙)等,合共已提供逾萬伙供應,還未計及部分撥作酒店發展或者尚未發展用地。

翻查資料顯示,當年填海工程造價約7.1億元,單是東環、昇薈及東涌第53A區酒店地,當年批地時合共地價收入達89億元,不但能夠作為填海工程開支,甚至能夠補貼周邊的公營房屋項目。

若用東涌東填海計劃預算開支205億,所提供的944萬平方呎的商業樓面,以保守估計每呎樓面地價3,000元計算,賣地收入已達283億元,足夠工程回本,還未提及住宅用地的收入及增加供應帶來的社會效益。因此要解決土地不足問題,還是盡快重啟填海吧。

撰文:《經濟日報》專家樓論作者唐榮

沙田第一城是以公私營合作方式,填海發展而來。(資料圖片)

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