11月初政府再向住宅市場加辣,推動大量資金流入車位市場,掀起新一浪車位炒風,更引起一宗中國式房鬧事件。一名車位投資者因炒燶車位,而向推銷車位的地產經紀大打出手。
其實,政府推出各項樓市辣招數年間,車位早已經成為投資者天堂,有財力的大炒家則全層式購入停車場拆售,利潤數以億元計;連紅磡區地產代理過去11個月也連炒海逸豪園8個車位,獲利224萬元。值得注意的是,在一眾投資者追捧下,過去兩年車位價格急升,泡沫並不比住宅細。
投資者熱捧 價格升勢遠超住宅
唐榮統計大藍籌屋苑的資料,發現車位價格升勢大幅拋離住宅,過去兩年(2014年12月至2016年11月)十大屋苑車位造價升幅介乎11%至49%,而住宅價格則介乎3.4%至17.1%。車位升勢最急的是天水圍嘉湖山莊,2014年12月錄得14宗車位成交,造價介乎51萬至60萬元,平均價每宗53萬元。至今年11月則錄得7宗成交,造價介乎68萬至85萬元,平均每宗79萬元,兩年間勁升49%。而期內樓價升幅僅16.3%。
有前綫代理透露,嘉湖山莊過去一向屬於細價樓投資者活躍的屋苑,不少業主手頭有不少游資,但又不足以投資住宅,因為該屋苑現時造價接近400萬元,所以業主轉炒車位,推動車位價格急升。
除了傳統藍籌屋苑造價急升外,個別二、三綫屋苑的車位升幅更加驚人,以近期車位熱賣的河畔花園為例,2014年12月車位平均造價約45萬元,至今年11月升至75萬元,升幅68%;而11月份的登記數字尚未計算大業主拆售的140個車位,該批車位平均成交逾100萬元,即該屋苑車位價格於2年內勁升122%。同期該屋苑呎價升幅約16%。
租金實質回報低 須做風險評估
車位市場的泡沫有多大,從車位租金回報可以反映。十大藍籌屋苑現時住宅租金回報介乎2.7厘至3.7厘。而車位租金回報相若,介乎2.7厘至3.6厘。
不過,值得留意的是,現時住宅按揭利率1.8至2.15厘,但是車位按揭利率介乎2.75厘至3厘,因為單獨車位按揭只能借貸4成,銀行對數十萬元的細額借貸的優惠相對少;除非投資者大手購買十多個車位一口氣向銀行按揭,利率才有機會低於2.75厘,但仍會遠高於住宅利率,所以車位實質回報會比住宅低。
車位價格升勢強勁的屋苑泡沫更明顯,以河畔花園為例,11月份住宅租金每呎約43.1元,以平均呎價14,815元計,租金回報約3.5厘。而該屋苑現時車位月租低於2,000元,以二手車位平均價75萬計,回報約3.2厘。
不過,若投資者向大業主購入,每個要100萬元,回報即時跌至2.4厘,已出現負回報,投資者入市前,必須做足風險評估,以免再次發生房鬧事件。
撰文:《經濟日報》專家樓論作者唐榮
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車位市場高速泡沫化 - 晴報 - 港聞 - 新聞頭條 - D161209
車位市場高速泡沫化 - 晴報 - 港聞 - 新聞頭條
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2016-12-09
車位市場高速泡沫化