買樓上車是不少年輕人的頭號目標，儲置業首期難，原來儲夠錢下置業決定更難。香港按揭轉介董事總經理、資深物業投資者葉景強（King Sir）日前為iM主講樓市及按揭講座，當日參加讀者各有置業奇難雜症，從置業地段、物業質素，到按揭上會，問題層出不窮，會不會也是你的置業疑難？
樓市及按揭Q&A
■買一手樓定二手樓？
King Sir建議，沒有首期就買一手樓，有首期會選擇二手樓。旺角西洋菜街的二手樓呎價1.2萬元，將軍澳新樓也是每呎1.2萬元。原因是樓價有兩種價值：地價和物業本來的價值，地價會隨全個城市的經濟好壞和通脹而升跌，所以全港最高地價屬中環。
旺角地價也相當值錢，「原因是因為旺，而且是無可取締。」此外物業會折舊，「（如旺角）地價會一路上，（但舊樓）樓價會一路跌，點解有人話將軍澳呎價只是值3,000至4,000元，回到10年前？因為真係只係值這個價。」
■加按家人物業有風險嗎？
King Sir笑言：「風險不在於你身上，有都是你家人有風險而已。」他希望該讀者先弄清楚需要和想要，「是否一定要加按？是否一定要有自己的物業？」他續說，其實加按風險並沒想像中大，因為監管機構所限，現時銀行不能過度借貸，「唯一的風險在於自己供唔供到，會唔會被銀行Call loan（要求借款人提早還款）呢？」
■按揭造八成定九成？
「我覺得你應該做八成半。」說罷即引起全場哄堂大笑，King Sir解釋，「九成的按揭保險費較貴，八成會平啲，如果你60萬元全部做首期，你個袋會無晒錢。咁你畀人『炒魷魚』咁點呢？你應該袋番十餘萬喺袋，萬一有甚麼風吹草動，用這十餘萬，每個月供番落去，唔會被銀行Call loan，投資或買層樓自用，盡量唔好影響生活。」他提醒大家投資和自住也不宜「去到盡」。
■買逾50年舊樓能否造按揭？
King Sir笑稱：「買50至60年的樓，係咪博收購？」他提醒讀者，50年樓齡的舊樓按揭較困難，息口也較貴，而年期也要短一些。
■樓價350萬元，銀行估值僅270萬？
「如果有呢種盤，千祈唔好買，就算上到會，都唔好買！」因銀行估價不足一定有原因，可能是十年八年無成交紀錄。
King Sir：「自己投資好少買估唔到價的樓，要買都會買估到實價，假設做不到九成按揭，爭80萬元就要Full pay，個人覺得不是投資應有的態度。」
保持良好信貸 小心「劃花」紀錄
幾經辛苦儲夠首期買樓上車，有些人申請按揭時卻「臨門撻Q」，其實保持良好信貸紀錄，可提升按揭成功機會。
King Sir說，申請所有貸款時銀行都會查詢其信貸紀錄，看申請者有沒有遲還款的習慣，而所有貸款紀錄都會輸入資料庫。「試過有個學生，連續查詢不同銀行的稅務貸款，銀行會以為你想借晒啲貸款『走佬』，至少會跌3至4個Grade（信貸評級）。」
至於遲還卡數兩星期或以上，「銀行會界定你『周身債無得還』，評級也會跌得好快」。因此，King Sir表示，有計劃在兩年內部署買樓的人，應盡量避免申請私人貸款和稅務貸款，以免「劃花」自己信貸紀錄。
若信貸紀錄差劣，現在洗心革面還來得及。King Sir說只要改變遲找卡數的壞習慣、不胡亂申請貸款及信用卡，信貸資料庫的評級可以慢慢上升的。
撰文：鄒潔儀
（原文刊於iMoney）