上周唐榮留意一宗成交報道,在大量二手獲利個案充斥的情況下,仍出現蝕讓個案,自然惹起關注。有關報道指出,灣仔尚匯1房單位,以929萬易手,業主蝕逾380萬元離場。
市場消息透露,該單位為中層C室,實用面積372平方呎,屬於1房間隔。業主早於2011年以約1,259萬元購入,原本以1,300萬元放盤,惟一直未獲承接,最終減至929萬元易手,呎價約2.5萬元。持貨5年,帳面損失約330萬元,若連釐印費及代理佣金等雜項支出,估計實質損失逾380萬元離場。代理指,原業主為本地客,單位一直作收租用途,而且沒有加按,故估計業主因為看淡該廈的升值潛力,因而選擇減價離場。
二手樓旺市也須蝕讓
差餉物業估價署的資料顯示,2011年首季,私樓價樓指數為175.1點,到今年第二季,相關指數仍高踞275.1點,顯示期間樓價升幅有57%,上述單位持貨5年,仍要敗走離場,反映高溢價買入單位,透支了未來的升值空間,一旦需要沽貨套現,即使樓價有可觀升幅,虧蝕的風險仍相當高。
唐榮過去曾提及,樓市暢旺、樓價續升,一手往往勇於「開價」,買家亦勇於承接,過去曾經有一些年份,大量新盤在高溢價的情況下流入買家手中,一旦放售變成二手單位,原有的高溢價新盤變成樓價要貼近市價、新入伙的二手樓盤,轉售時需要回歸到市價水平。
亦曾有一段時間,有內地客支持、新盤豪宅化、本地買家偏愛新樓等等因素下,新盤樓花(期貨)價錢遠超出當時當區現貨價錢,自去年樓市調整,供應量增加,發展較偏向二手市價或低於市價賣樓,不過,近期情況有變,多個新盤不斷加推及調高定價,不少已超出同區二手價水平,面對這種情況,買家入市需要提高警覺。
翻查2011年至今的土地註冊處資料,附表比照同一年份,不同的一手及二手平均每宗成交價格,以及換算一手成交價高出二手的多少倍數後將會有所發現,上文提到的灣仔樓盤,蝕讓業主剛好是2011年購入,而當年平均每宗一手價格較二手高出的倍數,正好是最近數年的最高水平,一手價高出二手價1.8倍,平均每宗交易貴779萬元,又或者每買一個一手單位,差不多可以買三個二手單位。
一手加價 測試市場承接力
一二手樓價差距,至去年樓市回軟期,一手價僅高出二手價0.5倍,那今年如何?附表顯示,截至8月為止,一手價高出二手價0.9倍,較去年已大幅回升,雖然較近年高出1.8倍的高峰仍有一段距離,但一手正不斷加價測試市場承接力,估計一二手價差有機會進一步擴大。
撰文:《經濟日報》專家樓論作者唐榮
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一手樓價透支未來升幅 小心入市 - 晴報 - 港聞 - 新聞頭條 - D160923
一手樓價透支未來升幅 小心入市 - 晴報 - 港聞 - 新聞頭條
上周唐榮留意一宗成交報道,在大量二手獲利個案充斥的情況下,仍出現蝕讓個案,自然惹起關注。有關報道指出,灣仔尚匯1房單位,以929萬易手,業主蝕逾380萬元離場。 市場消息透露,該單位為中層C室,實用面
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2016-09-23
一手樓價透支未來升幅-小心入市