一手樓價透支未來升幅 小心入市

上周唐榮留意一宗成交報道，在大量二手獲利個案充斥的情況下，仍出現蝕讓個案，自然惹起關注。有關報道指出，灣仔尚匯1房單位，以929萬易手，業主蝕逾380萬元離場。

市場消息透露，該單位為中層C室，實用面積372平方呎，屬於1房間隔。業主早於2011年以約1,259萬元購入，原本以1,300萬元放盤，惟一直未獲承接，最終減至929萬元易手，呎價約2.5萬元。持貨5年，帳面損失約330萬元，若連釐印費及代理佣金等雜項支出，估計實質損失逾380萬元離場。代理指，原業主為本地客，單位一直作收租用途，而且沒有加按，故估計業主因為看淡該廈的升值潛力，因而選擇減價離場。

二手樓旺市也須蝕讓

差餉物業估價署的資料顯示，2011年首季，私樓價樓指數為175.1點，到今年第二季，相關指數仍高踞275.1點，顯示期間樓價升幅有57％，上述單位持貨5年，仍要敗走離場，反映高溢價買入單位，透支了未來的升值空間，一旦需要沽貨套現，即使樓價有可觀升幅，虧蝕的風險仍相當高。

唐榮過去曾提及，樓市暢旺、樓價續升，一手往往勇於「開價」，買家亦勇於承接，過去曾經有一些年份，大量新盤在高溢價的情況下流入買家手中，一旦放售變成二手單位，原有的高溢價新盤變成樓價要貼近市價、新入伙的二手樓盤，轉售時需要回歸到市價水平。

亦曾有一段時間，有內地客支持、新盤豪宅化、本地買家偏愛新樓等等因素下，新盤樓花（期貨）價錢遠超出當時當區現貨價錢，自去年樓市調整，供應量增加，發展較偏向二手市價或低於市價賣樓，不過，近期情況有變，多個新盤不斷加推及調高定價，不少已超出同區二手價水平，面對這種情況，買家入市需要提高警覺。

翻查2011年至今的土地註冊處資料，附表比照同一年份，不同的一手及二手平均每宗成交價格，以及換算一手成交價高出二手的多少倍數後將會有所發現，上文提到的灣仔樓盤，蝕讓業主剛好是2011年購入，而當年平均每宗一手價格較二手高出的倍數，正好是最近數年的最高水平，一手價高出二手價1.8倍，平均每宗交易貴779萬元，又或者每買一個一手單位，差不多可以買三個二手單位。

一手加價 測試市場承接力

一二手樓價差距，至去年樓市回軟期，一手價僅高出二手價0.5倍，那今年如何？附表顯示，截至8月為止，一手價高出二手價0.9倍，較去年已大幅回升，雖然較近年高出1.8倍的高峰仍有一段距離，但一手正不斷加價測試市場承接力，估計一二手價差有機會進一步擴大。

撰文：《經濟日報》專家樓論作者唐榮