近日新盤市場大收旺場,個別新盤於短時間內加推、加價近20%。不少人質疑,在加息陰霾未散,及零售市道轉差的情況下,發展商究竟憑甚麼數據支持加價?
其實近月樓市突然變奏,發展商掌握得比任何人都要快,而且十分準確。首先,發展商會最先知道究竟市場有多少購買力,因為每個新盤開售前數天會便進行收票,收票多少發展商十分清楚。比較今年推售的幾個大型新盤的收票數字,1、2月全新項目以中小型項目為主,首個大型新盤算是3月份推售的元朗朗屏8號(912伙),首次開售共推338伙,發展商收票1,750張,超額約4倍。到4月推售的大盤,例如將軍澳海天晉(628伙),首輪推售228伙,收票2,500張,超額約10倍。
多個項目 首批出售率100%
7、8月份新盤急速升溫,發展商收票數量急增,例如元朗Grand YOHO首輪推售308伙,8日累收逾1.67萬票,凍資逾16億元,屬97後的新盤「票王」。同期推售的將軍澳海翩滙首輪推售535伙,截收最少9,200票;還有中海旗下啟德1號首推300伙,登記數字超過1萬票,可以反映出市場的動力明顯升溫。
除了收票數字之外,還可以看看新盤的出售率。年初至今,市場共有32個全新盤推售,當中有8個以招標形式推售,其餘均以公開發售形式進行,故可以統計其首天出售率,數據最差強人意的是大角咀海柏匯,首輪發售70伙,共收票168票,首天僅售出9伙,出售率約12.9%。不過,值得一提的是,此項目也算是今年一個傳奇樓盤,雖然開售初段成績不理想,但是7、8月份市況轉好,先兩次削減優惠及3次加價,累積加價逾10%,是加價頻率最高的項目。
從計算首天出售率看,今年3、4月份的新盤市場陰霾最重的時期,雖然發展商當時推出大量優惠,例如高成數按揭、高折扣等,但新盤表現的確不理想,其間推售新盤出售率均偏低,例如ONE HOMANTIN(18.9%)、皓畋(30%)、敦皓(30.8%)、朗屏8號(40.5%)。到7、8月份市場突然變奏,新盤出售急速回升,薈朗、形薈、Grand YOHO、啟德1號等大型項目,首推出售率均達100%,反映市場入市意慾高漲。
分析付款方法 制定推盤策略
從揀樓率當中還有不少微細數字可掌握購買力的多寡,其一是買家的類型。以馬鞍山薈朗為例,發展商首輪發售260伙,優先揀樓的「大手客」共105組到場,並成功售出124個單位,佔整體約48%;至筲箕灣形薈,次輪推售38伙,全部被大手客吸納,可見投資者的比例急升。
其次是買家入市意慾的高漲,以Grand YOHO首輪推308伙,籌號叫到325號便沽清308伙,可見準買家入市熱情高漲;另一個項目將軍澳海翩滙,首推535伙,周六沽出其中470伙,翌日居然有逾200準買家重回售樓廠,希望選購漏網的筍盤。
綜合上述多個數據,發展商可以即時掌握市場脈搏,對樓價進行調整。其實,售樓之後,發展商還可以從新盤買家的付款方法中,能分析到買家的供樓實力的強與弱,從而為未來新盤制定銷售策略。
撰文:《經濟日報》專家樓論作者 唐榮
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市道差仍加價?市場購買力 發展商早洞悉 - 晴報 - 港聞 - 新聞頭條 - D160915
市道差仍加價?市場購買力 發展商早洞悉 - 晴報 - 港聞 - 新聞頭條
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2016-09-15
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