市道差仍加價？市場購買力 發展商早洞悉

近日新盤市場大收旺場，個別新盤於短時間內加推、加價近20％。不少人質疑，在加息陰霾未散，及零售市道轉差的情況下，發展商究竟憑甚麼數據支持加價？

其實近月樓市突然變奏，發展商掌握得比任何人都要快，而且十分準確。首先，發展商會最先知道究竟市場有多少購買力，因為每個新盤開售前數天會便進行收票，收票多少發展商十分清楚。比較今年推售的幾個大型新盤的收票數字，1、2月全新項目以中小型項目為主，首個大型新盤算是3月份推售的元朗朗屏8號（912伙），首次開售共推338伙，發展商收票1,750張，超額約4倍。到4月推售的大盤，例如將軍澳海天晉（628伙），首輪推售228伙，收票2,500張，超額約10倍。

多個項目 首批出售率100％

7、8月份新盤急速升溫，發展商收票數量急增，例如元朗Grand YOHO首輪推售308伙，8日累收逾1.67萬票，凍資逾16億元，屬97後的新盤「票王」。同期推售的將軍澳海翩滙首輪推售535伙，截收最少9,200票；還有中海旗下啟德1號首推300伙，登記數字超過1萬票，可以反映出市場的動力明顯升溫。

除了收票數字之外，還可以看看新盤的出售率。年初至今，市場共有32個全新盤推售，當中有8個以招標形式推售，其餘均以公開發售形式進行，故可以統計其首天出售率，數據最差強人意的是大角咀海柏匯，首輪發售70伙，共收票168票，首天僅售出9伙，出售率約12.9％。不過，值得一提的是，此項目也算是今年一個傳奇樓盤，雖然開售初段成績不理想，但是7、8月份市況轉好，先兩次削減優惠及3次加價，累積加價逾10％，是加價頻率最高的項目。

從計算首天出售率看，今年3、4月份的新盤市場陰霾最重的時期，雖然發展商當時推出大量優惠，例如高成數按揭、高折扣等，但新盤表現的確不理想，其間推售新盤出售率均偏低，例如ONE HOMANTIN（18.9％）、皓畋（30％）、敦皓（30.8％）、朗屏8號（40.5％）。到7、8月份市場突然變奏，新盤出售急速回升，薈朗、形薈、Grand YOHO、啟德1號等大型項目，首推出售率均達100％，反映市場入市意慾高漲。

分析付款方法 制定推盤策略

從揀樓率當中還有不少微細數字可掌握購買力的多寡，其一是買家的類型。以馬鞍山薈朗為例，發展商首輪發售260伙，優先揀樓的「大手客」共105組到場，並成功售出124個單位，佔整體約48％；至筲箕灣形薈，次輪推售38伙，全部被大手客吸納，可見投資者的比例急升。

其次是買家入市意慾的高漲，以Grand YOHO首輪推308伙，籌號叫到325號便沽清308伙，可見準買家入市熱情高漲；另一個項目將軍澳海翩滙，首推535伙，周六沽出其中470伙，翌日居然有逾200準買家重回售樓廠，希望選購漏網的筍盤。

綜合上述多個數據，發展商可以即時掌握市場脈搏，對樓價進行調整。其實，售樓之後，發展商還可以從新盤買家的付款方法中，能分析到買家的供樓實力的強與弱，從而為未來新盤制定銷售策略。

撰文：《經濟日報》專家樓論作者 唐榮