特首心中合理租金樓價是……

解讀施政報告中的樓市數據

2016/01/15

本周三特首發表施政報告,市民應如何解讀當中的數據?本港的樓價和租金走勢會如何?

堅不減辣:最重要的是,對樓市影響中性,因為基本上一切不變,港府判斷樓價租金仍高企,仍遠超負擔能力,不會減辣、不會減少供應,辣招對樓市的影響持續,亦未有提及有需要時會檢討,梁振英調控樓價的態度仍強硬,未構成任何利好或利淡消息。

置業機會:但當中有一些數據值得留意。第一點是私樓潛在供應,新數據是未來三至四年有8.7萬個供應,即使以四年計,每年有21,750伙,較去年第三季的8.6萬伙,增加1,000個。另一置業機會是資助房屋,未來五年有20,400個單位落成(部分在去年已售)。另外,除已知的2016年出售3,700個資助房屋、下半年售新蒲崗860個綠置居單位外,2017年將有2,600個資助出售單位,以樓花形式推出。

明年推2600資助出售單位

供應科學:特首提到科學數據,應該是驗證供應增加的效果,數年前開始增加土地供應、兩三年後會使可出售的樓花增加、再兩三年後使入伙單位增加,如唐榮不斷指出的,變成可滿足即時居住需要,其中作為長綫投資,入伙單位增加亦使租盤增加,供應增引致租金下調,應該是特首所指科學、可計算的結果。特首在施政報告提到「今天樓價租金仍遠超市民的負擔能力」,唐榮試從數據上解讀。

樓價跌多少才算合理?

合理樓價:差餉物業估價署數字,樓價指數自去年九月高位至11月最新數字,大約下跌4%。題外話,特首在回應記者提問時提到樓價跌7%,中原地產統計的指數CCL大約下跌7.5%(九月中至今),反映港府除官方數字外,亦有參考其他樓價數據。

金管局報告,去年第三季樓價收入比率是15.8,代表居於私樓家庭要用15.8年的收入才能抵銷樓價。統計處有關數據,私樓家庭月入是34,300元,代表有關計算是一個約538平方呎單位,樓價是650萬元。合理的負擔水平有多種說法,甚至認為五倍年薪才合理,若以十倍年薪計算,同樣的家庭收入,樓價大概是412萬元,代表樓價需要下跌37%左右,「附表1」還有其他水平結果,哪個才是特首心目中的合理負擔能力?

合理租金:租金指數跟樓價一樣,由去年九月高位起下調,至11月最新數字大約跌2.1%。至於美聯租金指數則顯示,租金由九月高位實用面積平均每平方呎34.3元,下跌至11月的33.17元,跌幅有3.3%。

官方沒計算租金負擔比率,合理租金水平有說佔收入三成,若以上述實用面積租金計算,租用538平方呎單位,月租17,845元,以私樓家庭月入34,300元計算,租樓佔收入高達52%;同樣「附表2」亦提供不同跌幅下佔收入的變化。但這個合理樓價和租金,不同計算方法均帶來影響,像採用的單位面積已使樓價、租金已有不同,而且未有考慮伴隨樓價租金下跌,收入會否回落的問題。

撰文:《經濟日報》專家樓論作者唐榮

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