本周三特首發表施政報告，市民應如何解讀當中的數據？本港的樓價和租金走勢會如何？
堅不減辣：最重要的是，對樓市影響中性，因為基本上一切不變，港府判斷樓價租金仍高企，仍遠超負擔能力，不會減辣、不會減少供應，辣招對樓市的影響持續，亦未有提及有需要時會檢討，梁振英調控樓價的態度仍強硬，未構成任何利好或利淡消息。
置業機會：但當中有一些數據值得留意。第一點是私樓潛在供應，新數據是未來三至四年有8.7萬個供應，即使以四年計，每年有21,750伙，較去年第三季的8.6萬伙，增加1,000個。另一置業機會是資助房屋，未來五年有20,400個單位落成（部分在去年已售）。另外，除已知的2016年出售3,700個資助房屋、下半年售新蒲崗860個綠置居單位外，2017年將有2,600個資助出售單位，以樓花形式推出。
明年推2600資助出售單位
供應科學：特首提到科學數據，應該是驗證供應增加的效果，數年前開始增加土地供應、兩三年後會使可出售的樓花增加、再兩三年後使入伙單位增加，如唐榮不斷指出的，變成可滿足即時居住需要，其中作為長綫投資，入伙單位增加亦使租盤增加，供應增引致租金下調，應該是特首所指科學、可計算的結果。特首在施政報告提到「今天樓價租金仍遠超市民的負擔能力」，唐榮試從數據上解讀。
樓價跌多少才算合理？
合理樓價：差餉物業估價署數字，樓價指數自去年九月高位至11月最新數字，大約下跌4％。題外話，特首在回應記者提問時提到樓價跌7％，中原地產統計的指數CCL大約下跌7.5％（九月中至今），反映港府除官方數字外，亦有參考其他樓價數據。
金管局報告，去年第三季樓價收入比率是15.8，代表居於私樓家庭要用15.8年的收入才能抵銷樓價。統計處有關數據，私樓家庭月入是34,300元，代表有關計算是一個約538平方呎單位，樓價是650萬元。合理的負擔水平有多種說法，甚至認為五倍年薪才合理，若以十倍年薪計算，同樣的家庭收入，樓價大概是412萬元，代表樓價需要下跌37％左右，「附表1」還有其他水平結果，哪個才是特首心目中的合理負擔能力？
合理租金：租金指數跟樓價一樣，由去年九月高位起下調，至11月最新數字大約跌2.1％。至於美聯租金指數則顯示，租金由九月高位實用面積平均每平方呎34.3元，下跌至11月的33.17元，跌幅有3.3％。
官方沒計算租金負擔比率，合理租金水平有說佔收入三成，若以上述實用面積租金計算，租用538平方呎單位，月租17,845元，以私樓家庭月入34,300元計算，租樓佔收入高達52％；同樣「附表2」亦提供不同跌幅下佔收入的變化。但這個合理樓價和租金，不同計算方法均帶來影響，像採用的單位面積已使樓價、租金已有不同，而且未有考慮伴隨樓價租金下跌，收入會否回落的問題。
撰文：《經濟日報》專家樓論作者唐榮