減租或企硬 業主怎考慮

特首談租金下跌，將軍澳緻藍天入伙應是典型例子，近期大量租盤湧現，競爭自然大，近日有代理發放信息，有業主為求於農曆新年前租出單位，不惜減價逾兩成求租，到底業主是怎樣考慮的？

獲承接之單位為緻藍天3座高層LA室，實用面積約788平方呎，3房連套房單位，以約1.75萬元租出。業主原叫租約2.3萬元，之後減租至約1.75萬元成交，減幅約23.9％，折合實用呎租約22.2元。原業主於2015年4月以約764.9萬元購入單位。

如果以原叫租2.3萬元水平計算，一年租金收入27.6萬元，回報率高達3.6厘。不過，這是理想情況。以現時成交租金計算，回報率則只有2.7厘。到底業主是怎樣考慮的？

減價免蝕兩月租 增即時收入

唐榮嘗試計計數，今年農曆新年是2月，傳統上中國人較少選在這個月份搬屋。假設業主堅持原本每月2.3萬的租金叫價水平，過了農曆年，即使能在三月順利以2.3萬租出，以今年一月入伙起計算的一年租約期，業主損失了一、二這兩個月的租金收入，2.3萬實收10個月，年租金收入為23萬，回報率約三厘。

業主最後決定調低租金促成交易，月租1.75萬，由一月起入伙計收足12個月租，年租金收入21萬，回報率約2.75厘，兩者相差0.25厘左右。

兩個方案，減租的好處是即時有租金收入，而非等待農曆年後可能以較高租值租出。若依上文計算，兩者年租金收入相差兩萬，不足一成；而且選擇等待的話，能否以業主租金叫價相同水平租出，仍是未知數。

租金雖然或會因入伙數月、租盤逐步消化後而靠穩，但根據目前的市況來說，目前樓價租金趨跌，未必能爭取到理想回報。像緻藍天租務成交，唐榮透過本報地產頻道網站搜尋租盤成交資訊，最早一宗是去年10月的預租個案，回報約有3.1厘。

盤源多市況波動 回報率趨跌

雖然不同單位類型或者會影響租值，但是根據右下圖顯示，回報率的確有持續下跌的現象，意味着租金因盤源多及市況波動等問題而持續回落，上文舉出的最新一宗成交個案，回報率亦是網站租務成交個案中，屬撰文時最新又是回報率最低的一宗。

會不會低處未算低？要趕緊租出的話，估計極大可能有更低回報率出現。過去唐榮曾多次提及，每逢有大型新盤入伙，當中自然有一部分作出租用途，為市場帶來一定數量的租盤。在盤源競爭之下，租金才有下調空間。像緻藍天有1,648個住宅單位，一成作收租用途，已可以為區內帶來逾160個全新租盤。而且「新樓、未住過！」是一大賣點。

撰文：《經濟日報》專家樓論作者唐榮