減租或企硬 業主怎考慮

趕農曆新年前租出

2016/01/22

特首談租金下跌,將軍澳緻藍天入伙應是典型例子,近期大量租盤湧現,競爭自然大,近日有代理發放信息,有業主為求於農曆新年前租出單位,不惜減價逾兩成求租,到底業主是怎樣考慮的?

獲承接之單位為緻藍天3座高層LA室,實用面積約788平方呎,3房連套房單位,以約1.75萬元租出。業主原叫租約2.3萬元,之後減租至約1.75萬元成交,減幅約23.9%,折合實用呎租約22.2元。原業主於2015年4月以約764.9萬元購入單位。

如果以原叫租2.3萬元水平計算,一年租金收入27.6萬元,回報率高達3.6厘。不過,這是理想情況。以現時成交租金計算,回報率則只有2.7厘。到底業主是怎樣考慮的?

減價免蝕兩月租 增即時收入

唐榮嘗試計計數,今年農曆新年是2月,傳統上中國人較少選在這個月份搬屋。假設業主堅持原本每月2.3萬的租金叫價水平,過了農曆年,即使能在三月順利以2.3萬租出,以今年一月入伙起計算的一年租約期,業主損失了一、二這兩個月的租金收入,2.3萬實收10個月,年租金收入為23萬,回報率約三厘。

業主最後決定調低租金促成交易,月租1.75萬,由一月起入伙計收足12個月租,年租金收入21萬,回報率約2.75厘,兩者相差0.25厘左右。

兩個方案,減租的好處是即時有租金收入,而非等待農曆年後可能以較高租值租出。若依上文計算,兩者年租金收入相差兩萬,不足一成;而且選擇等待的話,能否以業主租金叫價相同水平租出,仍是未知數。

租金雖然或會因入伙數月、租盤逐步消化後而靠穩,但根據目前的市況來說,目前樓價租金趨跌,未必能爭取到理想回報。像緻藍天租務成交,唐榮透過本報地產頻道網站搜尋租盤成交資訊,最早一宗是去年10月的預租個案,回報約有3.1厘。

盤源多市況波動 回報率趨跌

雖然不同單位類型或者會影響租值,但是根據右下圖顯示,回報率的確有持續下跌的現象,意味着租金因盤源多及市況波動等問題而持續回落,上文舉出的最新一宗成交個案,回報率亦是網站租務成交個案中,屬撰文時最新又是回報率最低的一宗。

會不會低處未算低?要趕緊租出的話,估計極大可能有更低回報率出現。過去唐榮曾多次提及,每逢有大型新盤入伙,當中自然有一部分作出租用途,為市場帶來一定數量的租盤。在盤源競爭之下,租金才有下調空間。像緻藍天有1,648個住宅單位,一成作收租用途,已可以為區內帶來逾160個全新租盤。而且「新樓、未住過!」是一大賣點。

撰文:《經濟日報》專家樓論作者唐榮

更多實用生活貼士,讚好晴報 Facebook 專頁
生活訊息
「子女不是出氣袋 三個愛的守則不做低EQ父母」

「子女不是出氣袋 三個愛的守則不做低EQ父母」

2018/09/21
「子女不是出氣袋 三個愛的守則不做低EQ父母」
「手機App助人精明理財 大學生有計!」

「手機App助人精明理財 大學生有計!」

2018/09/10
「手機App助人精明理財 大學生有計!」

更多內容

林俊傑個唱現高仿假飛 5人被騙$2萬

港聞
2018/09/21

女士壓力大 乳癌風險增2.4倍 較家族遺傳更危

港聞
2018/09/21

許金山妻日記揭內心隱秘 「假裝一切很好」

港聞
2018/09/21

新iPhone今面世 XS Max 512GB料炒高$2000

港聞
2018/09/21

打工仔批同事專霸連假 上司懶理

港聞
2018/09/21

港產3D打印義肢 低成本助基層

港聞
2018/09/21

災後港人齊心 智利女感驕傲

港聞
2018/09/21

與母失聯45載 陳女望佳節團圓

港聞
2018/09/21

經濟遜去年 酒樓中秋推主題套餐 吸客

港聞
2018/09/21

闖元朗恆香偷月餅 狼死賊成箱搬走

港聞
2018/09/21

蝸居家庭多 中秋微型燈籠大熱

港聞
2018/09/21

污水廠風暴中損毁 南區西貢海水受污染

港聞
2018/09/21

涉行使假文書提堂 興德前校長申減保釋金遭拒

港聞
2018/09/21

公關轉行開社企 改裝家居照顧長者生活

港聞
2018/09/21

醉酒工人 生葬橋墩

港聞
2018/09/21

倡徵地早鳥優惠 早遷出多1成補償

港聞
2018/09/21

遇挑戰欠自信 女孩要勇敢接受不完美

港聞
2018/09/21

林鄭︰慈善服務需跨界別合作

港聞
2018/09/21

假如樓價跌一成 400萬盤料急增六成

港聞
2018/09/21

西九龍交通日 發逾1700張告票

港聞
2018/09/21

櫃員機疑被放釘 警方籲舉報

港聞
2018/09/21

天降腐液傷6人 警拘通喉男

港聞
2018/09/21

學校風後須維修 教聯會促發$10萬補貼

港聞
2018/09/21

內地漢高院庭內拍照被控

港聞
2018/09/21

「粵劇劇目」特別郵票 下月9日發售

港聞
2018/09/21

年輕人多用手機 致幸福感下降

港聞
2018/09/21

衞生署遭冒名發短訊 涉2700病人

港聞
2018/09/21

立會九龍西補選 劉小麗宣布參選

港聞
2018/09/21

飛機乘客「黑腳」伸前 網民︰勁恐怖

港聞
2018/09/21

快處理塌樹 及早防山火

港聞
2018/09/21

歐洲難民問題

港聞
2018/09/21

在網上傳送味道

港聞
2018/09/21

7-Eleven 隨時跑 Run at your Pace 儲滿跑步里數去行善

港聞
2018/09/21

文化出版界名人雲集 賀聯合集團30周年

港聞
2018/09/21

馬會國際慈善論壇 諾貝爾學者大談政經

港聞
2018/09/21

「堂前食坊」開幕 坐高鐵兼歎多國美食

港聞
2018/09/21

創業的三個關口

港聞
2018/09/21

天天開心的秘密

港聞
2018/09/21

Martin Sorrell再戰廣告風雲

港聞
2018/09/21

乳豬與豆苗

港聞
2018/09/21

圖書館是城市的人文展現

港聞
2018/09/21

柏林猶太博物館

港聞
2018/09/21

空肚食早餐 飲凍果汁易腹瀉

港聞
2018/09/21

雪櫃唔清洗 變細菌溫床

港聞
2018/09/21