雖說「聽故不要駁故」，不過，日前公布的《全球樓價負擔能力調查》，當中基礎數據還是有一些值得商榷。
發表報告的美國顧問公司Demographia指出，以樓價入息比率（樓價中位數除以家庭全年入息中位數）計算，香港自2010年起連續6年，位列樓價最難負擔城市第一名，樓價入息比率高達19倍，即須連續19年不吃不喝才能置業。
樓價最難負擔 港連續6年居首
根據去年第三季的資料顯示，本港樓價中位數為556.1萬元，按年急增14％，但是同期家庭年入息中位數追不上樓價的升幅，按年僅升2％，令樓價負擔能力由2014年的17倍，增至去年的19倍，創該報告設立以來的新高。若以556.1萬元要19年的家庭收入負擔，家庭月入大約是24,400元左右的水平。
唐榮估計，該報告沿用的是香港整體家庭的平均月入中位數（見附表），月入約為25,000元，與上文所指接近。不過，由於包括居住在公屋和居屋的家庭，尤其是公屋，附表顯示去年第三季的月入約為16,000元，理論上難以負擔私人樓樓價，若把這個數據列入排列，將會拉低月入中位數，得出19倍的數據。
所以，唐榮或業界人士計算樓價收入比率，家庭月入多採用居於私人永久性房屋住戶計算，換言之，去年第三季的數字是34,300元，若購買556.1萬元單位，應該是13.5倍左右。
家庭月入 多以私樓住戶計算
不過，這與香港金管局去年的數字又有出入，金管局季報指去年第三季樓價收入比率為15.8倍，計算基礎應該是採用私樓家庭月入34,300元，一個約538平方呎單位（50平方米），樓價則為650萬元左右，平均呎價達到12,082元的水平。
該美國機構，無論採用的家庭月入和樓價均與本地業界有所不同，當然得出不同數值，但香港樓價高不可攀仍是事實。
像以差餉物業估價署季度數字計算，2014年第三季樓價指數是261.3點，升至去年第三季的高點305.2點，一年升幅有17％，遠遠高於家庭收入。以居於私人樓的家庭月入計算，去年第三季較前年亦僅上升8.9％。
據該報告提出的可負擔水平，樓價在家庭年收入3倍或以下屬「可負擔」標準；而佔家庭年收入3.1至5倍則屬於「難以負擔」或「甚難負擔」；至於比例達5.1倍或以上，則屬「極難負擔」。
若依金管局的數據，去年第三季15.8倍，樓價要跌回「甚難負擔」的5倍水平，假設收入不變，樓價應為206萬元，與上文所提的650萬元高位比較，樓價要暴跌68％。
撰文：《經濟日報》專家樓論作者唐榮