金管局總裁陳德霖日前表示，金管局已推出7輪逆周期措施，仍需觀察樓市發展。當確信房地產市場進入下行周期，屆時會適度放寬過往收緊的樓市措施，目的是保持銀行體系的穩定，以及保障置業者。

被問到當局需要觀察多久、樓價跌至甚麼水平才採取行動，陳德霖表示，金管局不會量化樓價水平才採取措施，會參考多方面數據決定。他提到，本港由09年10月至15年2月期間，共推出7輪逆周期措施收緊樓市。期間樓價曾經歷過6、7個月，甚至12至13個月的低迷後仍再上升，所以目前樓價雖自去年9月起開始回落，仍需時間觀察。

「時間」成為另一個考慮因素，為甚麼？因「見過鬼怕黑」，自2009年11月起，港府及金管局連環出招，樓價基本上持續上升，只有兩個明顯時段，當辣招較辣，或者累積產生效果，樓價才出現輕微調整；尤其令決策官員更加謹慎的是，出現一段時間的輕微下調後，樓價接着出現「報復」性反彈。

連環出招 樓價報復性反彈

2011年6月，金管局收緊700萬以上及1,000萬以上物業，按揭成數分別下調至6成及5成；700萬以下物業最高7成。樓價出現回落，調整兩個月。2011年6月二手成交量7,993宗，到7月跌至4,646宗，減幅42％。其後樓價在9月出現反彈，港府再出招，2011年9及10月，持有多個按揭物業借款人入息比率上限下調為4成、延長額外印花稅（SSD）禁售期，由2年延長至3年，稅率上調至5％至20％不等；另外實施買家印花稅（BSD），單月成交量由10月6,450宗跌至11月5,969宗，跌幅7％。樓價出現7個月左右的回落期，下跌4.4％（見表一），其後大幅反彈。

到2013年2月，港府配合金管局出招，按揭壓力測試增至3厘、實施雙倍印花稅（DSD），成交量持續收縮，2月二手成交由5,110宗跌至3,439宗，減幅33％。二手成交量跌至新低，多重辣招疊加後，樓市反覆調整13個月，及後樓價繼續「報復」反彈，如果依「表二」計算，2013年2月與2014年3月比較，樓價仍有1.5％升幅，若以2013年8月起計算，調整歷時7個月，樓價跌幅只有1.1％。

倘美停加息 減辣或變助燃劑

最新現況是樓價下挫3個月（截至去年12月，見表三），樓價跌幅6.8％，深度雖超前兩次調整，但時間上仍短，即使計算至今年2月，亦只得5個月。在辣招時代，2011年調整7個月後反彈；2013、2014年調整13個月後同樣反彈。這樣的歷史，加上美國加息步伐未明，此時若減辣，倘美國忽暫停加息甚或再量寬，熱錢再次流竄，催谷港樓反彈，減辣隨時變成助燃劑，故「仍要時間觀察」是免不了！

撰文：《經濟日報》專家樓論作者唐榮