減辣仍要「時間」觀察

2016/02/19

金管局總裁陳德霖日前表示,金管局已推出7輪逆周期措施,仍需觀察樓市發展。當確信房地產市場進入下行周期,屆時會適度放寬過往收緊的樓市措施,目的是保持銀行體系的穩定,以及保障置業者。

被問到當局需要觀察多久、樓價跌至甚麼水平才採取行動,陳德霖表示,金管局不會量化樓價水平才採取措施,會參考多方面數據決定。他提到,本港由09年10月至15年2月期間,共推出7輪逆周期措施收緊樓市。期間樓價曾經歷過6、7個月,甚至12至13個月的低迷後仍再上升,所以目前樓價雖自去年9月起開始回落,仍需時間觀察。

「時間」成為另一個考慮因素,為甚麼?因「見過鬼怕黑」,自2009年11月起,港府及金管局連環出招,樓價基本上持續上升,只有兩個明顯時段,當辣招較辣,或者累積產生效果,樓價才出現輕微調整;尤其令決策官員更加謹慎的是,出現一段時間的輕微下調後,樓價接着出現「報復」性反彈。

連環出招 樓價報復性反彈

2011年6月,金管局收緊700萬以上及1,000萬以上物業,按揭成數分別下調至6成及5成;700萬以下物業最高7成。樓價出現回落,調整兩個月。2011年6月二手成交量7,993宗,到7月跌至4,646宗,減幅42%。其後樓價在9月出現反彈,港府再出招,2011年9及10月,持有多個按揭物業借款人入息比率上限下調為4成、延長額外印花稅(SSD)禁售期,由2年延長至3年,稅率上調至5%至20%不等;另外實施買家印花稅(BSD),單月成交量由10月6,450宗跌至11月5,969宗,跌幅7%。樓價出現7個月左右的回落期,下跌4.4%(見表一),其後大幅反彈。

到2013年2月,港府配合金管局出招,按揭壓力測試增至3厘、實施雙倍印花稅(DSD),成交量持續收縮,2月二手成交由5,110宗跌至3,439宗,減幅33%。二手成交量跌至新低,多重辣招疊加後,樓市反覆調整13個月,及後樓價繼續「報復」反彈,如果依「表二」計算,2013年2月與2014年3月比較,樓價仍有1.5%升幅,若以2013年8月起計算,調整歷時7個月,樓價跌幅只有1.1%。

倘美停加息 減辣或變助燃劑

最新現況是樓價下挫3個月(截至去年12月,見表三),樓價跌幅6.8%,深度雖超前兩次調整,但時間上仍短,即使計算至今年2月,亦只得5個月。在辣招時代,2011年調整7個月後反彈;2013、2014年調整13個月後同樣反彈。這樣的歷史,加上美國加息步伐未明,此時若減辣,倘美國忽暫停加息甚或再量寬,熱錢再次流竄,催谷港樓反彈,減辣隨時變成助燃劑,故「仍要時間觀察」是免不了!

撰文:《經濟日報》專家樓論作者唐榮

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