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港聞

樓市續跌 高溢價購入盤先賠錢

2016/03/11
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樓市跌勢已成,近期二手蝕讓個案增加,意味着投資者對於後市愈來愈不樂觀,跌市有機會出現第三浪。隨着蝕讓情況加劇,市場負面情緒加深,樓價下跌速度或進一步加快。

自去年樓市見頂,開始轉勢回落後,市場經歷不同階段的跌浪。以二手市場為例,最初是原本叫價偏高的業主,見市況欠佳,將叫價大幅調整,但最終成交價多是市價或略低於市價,這段時間的「劈價」個案可說是「假劈價」。

二手市場 假劈價變真劈價

由於市況未有起色,「假劈價」的情況只維持了很短時間,已經進入「真劈價」的階段,亦即是市價或略高於市價放盤,但大幅「劈價」或以低市價一、兩成,甚至三成沽出,而大部分業主均是多年前購入單位,即使「劈價」後仍然大賺,這是過去幾個月的樓市寫照。

正如上述所說,若在業主仍然有錢賺的情況下,高價、低價賣樓只是賺多賺少的問題,相比蝕讓,心理上的抗拒較細。

老牌屋苑 蝕讓出貨個案增

不過,近期二手蝕讓情況似乎有所增多,以「蝕讓」及「呎價」篩選出近3個月涉及的地產新聞約242條,較對上3個月(去年9月至12月)的226條多約一成,較去年6月至9月樓市調整前的143條,更多出7成。

詳細分析近3個月與去年9月至12月時的蝕讓個案,後者大部分屬近年高價開售的新盤,投資者在二手市場以蝕讓出貨,而近期則明顯多了一些二手老牌屋苑亦出現蝕讓情況。例如早前荔枝角美孚新邨低層戶,以1,100萬元沽出,較原業主於2013年中的1,102.8萬元買入價低,連同印花稅、佣金等,實際蝕讓176萬元,成為屋苑近3年以來首宗蝕讓。

即使蝕讓亦要沽貨,反映該批業主看淡後市,擔心樓價愈跌愈多,認為愈遲賣樓蝕讓的金額就愈多,所以願意「壯士斷臂」沽貨離場。

樓市暢旺、樓價續升,一手往往勇於「開價」,買家亦勇於承接,過去數年大量新盤在高溢價的情況下,流入買家手中,一旦放售變成二手單位,原有的高溢價新盤變成樓價貼近市價、樓價較新的二手樓盤,當樓價出現調整時,即使幅度有限,當初購入的高溢價極容易造成虧損的部分。

近期多宗成交均出現類似的情況:

‧紅磡寶御中層B室,實用面積381平方呎,屬1房間隔。原業主2012年以531.2萬元購入單位,日前以473.8萬元沽,實用面積呎價12,436元。是次轉手帳面蝕約57.4萬元離場,另連雜費支出,料實蝕約83萬元。較4年前買入價約低一成。

‧一號--西九龍2座高層C室,3房單位,剛以793萬元易手,實用面積616平方呎,呎價12,873元。原業主於2012年底以841.7萬元購入單位,持貨不足4年,單計帳面已蝕48.7萬元,跌價6%。另若連同釐印費及佣金支出等,是次交易實蝕約88萬元。

‧盛薈蝕讓成交為3座中層NC室,建築面積1,030呎,實用面積784呎,3房套房間隔,近日獲投資者以870萬元承接,建築面積呎價8,447元,實用面積呎價11,097元,低市價5%。原業主於2011年4月購入上述物業,當時作價877萬元,持貨近5年至今轉手,帳面微蝕7萬元。

‧西半山堅道38號的瑧環低層E室,建築面積613平方呎,實用面積447平方呎,1房間隔,成交價1,120萬元,建築面積呎價18,271元,實用面積呎價25,056元。據了解,原業主於2010年10月一手購入上述物業,當時作價1,135.9萬元,持貨逾5年至今將物業易手,帳面虧損15.9萬元離場。

4、5年前以高溢價買入的樓盤,至今仍是要還!

撰文:《經濟日報》專家樓論作者唐榮

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