樓市跌勢已成，近期二手蝕讓個案增加，意味着投資者對於後市愈來愈不樂觀，跌市有機會出現第三浪。隨着蝕讓情況加劇，市場負面情緒加深，樓價下跌速度或進一步加快。
自去年樓市見頂，開始轉勢回落後，市場經歷不同階段的跌浪。以二手市場為例，最初是原本叫價偏高的業主，見市況欠佳，將叫價大幅調整，但最終成交價多是市價或略低於市價，這段時間的「劈價」個案可說是「假劈價」。
二手市場 假劈價變真劈價
由於市況未有起色，「假劈價」的情況只維持了很短時間，已經進入「真劈價」的階段，亦即是市價或略高於市價放盤，但大幅「劈價」或以低市價一、兩成，甚至三成沽出，而大部分業主均是多年前購入單位，即使「劈價」後仍然大賺，這是過去幾個月的樓市寫照。
正如上述所說，若在業主仍然有錢賺的情況下，高價、低價賣樓只是賺多賺少的問題，相比蝕讓，心理上的抗拒較細。
老牌屋苑 蝕讓出貨個案增
不過，近期二手蝕讓情況似乎有所增多，以「蝕讓」及「呎價」篩選出近3個月涉及的地產新聞約242條，較對上3個月（去年9月至12月）的226條多約一成，較去年6月至9月樓市調整前的143條，更多出7成。
詳細分析近3個月與去年9月至12月時的蝕讓個案，後者大部分屬近年高價開售的新盤，投資者在二手市場以蝕讓出貨，而近期則明顯多了一些二手老牌屋苑亦出現蝕讓情況。例如早前荔枝角美孚新邨低層戶，以1,100萬元沽出，較原業主於2013年中的1,102.8萬元買入價低，連同印花稅、佣金等，實際蝕讓176萬元，成為屋苑近3年以來首宗蝕讓。
即使蝕讓亦要沽貨，反映該批業主看淡後市，擔心樓價愈跌愈多，認為愈遲賣樓蝕讓的金額就愈多，所以願意「壯士斷臂」沽貨離場。
樓市暢旺、樓價續升，一手往往勇於「開價」，買家亦勇於承接，過去數年大量新盤在高溢價的情況下，流入買家手中，一旦放售變成二手單位，原有的高溢價新盤變成樓價貼近市價、樓價較新的二手樓盤，當樓價出現調整時，即使幅度有限，當初購入的高溢價極容易造成虧損的部分。
近期多宗成交均出現類似的情況：
‧紅磡寶御中層B室，實用面積381平方呎，屬1房間隔。原業主2012年以531.2萬元購入單位，日前以473.8萬元沽，實用面積呎價12,436元。是次轉手帳面蝕約57.4萬元離場，另連雜費支出，料實蝕約83萬元。較4年前買入價約低一成。
‧一號--西九龍2座高層C室，3房單位，剛以793萬元易手，實用面積616平方呎，呎價12,873元。原業主於2012年底以841.7萬元購入單位，持貨不足4年，單計帳面已蝕48.7萬元，跌價6％。另若連同釐印費及佣金支出等，是次交易實蝕約88萬元。
‧盛薈蝕讓成交為3座中層NC室，建築面積1,030呎，實用面積784呎，3房套房間隔，近日獲投資者以870萬元承接，建築面積呎價8,447元，實用面積呎價11,097元，低市價5％。原業主於2011年4月購入上述物業，當時作價877萬元，持貨近5年至今轉手，帳面微蝕7萬元。
‧西半山堅道38號的瑧環低層E室，建築面積613平方呎，實用面積447平方呎，1房間隔，成交價1,120萬元，建築面積呎價18,271元，實用面積呎價25,056元。據了解，原業主於2010年10月一手購入上述物業，當時作價1,135.9萬元，持貨逾5年至今將物業易手，帳面虧損15.9萬元離場。
4、5年前以高溢價買入的樓盤，至今仍是要還！
撰文：《經濟日報》專家樓論作者唐榮