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港聞

真小陽春?

2016/03/18
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近日二手樓市交投漸漸回升,地產代理即時大肆宣揚樓市小陽春出現,游說準買家加快入市步伐。事實上,目前的二手市場無論成交量、成交價均與小陽春樓市距離甚遠,準買家宜謀定而後動。

事實上,過去兩星期各區二手睇樓量及交投量均從低位回升,以利嘉閣地產統計的全港50大指標屋苑為例,在3月7至13日的一星期內,累計錄得124宗買賣個案,按周上升6%,創自去年7月中以後的33周新高。

上次小陽春 已是2012年2月

由於受政府推出種種樓市辣招影響,近年二手市場已甚難出現小陽春市,最接近的一個小陽春現象要追溯至2012年2月。根據利嘉閣地產統計數據顯示,2012年2月份小陽春的4個星期,50大指標屋苑每星期的交投量均逾400宗,最旺的一個星期更高達501宗,明顯確立小陽春市況的出現。但今時今日50大屋苑成交量剛逾120宗,僅及小陽春市的24%。

其次,以中原地產統計的十大藍籌屋苑作比較,2012年2月小陽春期間,每個周六日均錄60宗以上,最旺的周末達76宗,只計天水圍嘉湖山莊,2月25、26日兩天共錄得20宗成交,已經比今時今日全港十大屋苑的13宗為多。

議價空間擴 造價屢試低位

至於價格方面,近日二手轉旺主要是靠小業主擴大議價空間而吸引買家入市,所以不少屋苑造價屢試低位。以美孚新邨為例,3月首兩周暫錄約20宗成交,平均呎價僅9,200元,是自2014年7月以來首次跌穿萬元關口。

除了要大幅減價外,個別小業主甚至要蝕讓賣樓。過去兩星期,二手市場錄得近20宗蝕讓個案。例如大埔比華利山別墅再錄蝕讓個案,萊茵道單號屋,實用面積1,902平方呎,原業主2011年以2,688萬元購入,剛以約1,753萬易手,帳面損失約935萬元,若連釐印費及佣金等雜項支出,實質損失逾1,060萬元,蝕讓幅度達40%。

相反,回看2012年小陽春的市況,大屋苑造價不斷創新高。2012年3月初本報曾報道,太古城海棠閣高層複式A室,面積1,408平方呎,連925呎空中花園,以2,480萬元易手,呎價17,614元,無論成交金額及呎價均打破太古城歷史紀錄。除了太古城外,沙田第一城、嘉湖山莊及綠楊新邨等,多個指標屋苑均先後錄得高價成交。

最平單位沽清 買賣將放緩

其次,小陽春市況出現的其中一個訊號是,二手小業主見樓市旺而賠訂重售的個案不斷出現。2012年2月中,天水圍嘉湖山莊半個月已錄得80宗成交,呎價半月間上升9%,其中2期賞湖居1座高層E室,面積586平方呎,原業主2月初以189萬元售出,10日後另一買家出價199.8萬元洽購,於是賠訂重售,帳面多賺10萬元。

有資深業界人士指出,所謂「小陽春」應該是買賣雙方都會感覺良好,無障礙地買賣樓。但是今時今日,二手樓往往要小業主大幅減價才有人買,肯大幅減價的業主實質不多,最便宜的數個單位沽清後,買賣便會放慢。其次,發展商不斷以低價推售新盤,搶去二手客源,小陽春市況難出現,所以忠告有意置業的準買家宜謀定而後動,不要盲目趕入市。

撰文:《經濟日報》專家樓論作者唐榮

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