台灣新樓代租代管 預設一劏九吸客

日前跑到台灣聽了一個新盤的簡介會，內容有趣，新盤以出租為目標，標榜一屋九租，把一幢五層高的排屋預先建成九個套房單位，讓業主出租給大學生或上班族。

這幢排屋售1,260萬新台幣，約315萬港元，建築面積計62.85坪（2,237平方呎），平均每個套房約210平方呎，平均建築呎價1,408元，那麼便宜？猜也知道不在台北，項目位於台中，台灣稱為社區型透天學生套房，理論上靠近兩間大學，包括靜宜大學和弘光科技大學和中部科學園，提供大量學生租客和科學園上班族。

台灣買新樓 有殺價文化

唐榮用谷歌地圖算一下，在地圖輸入沙鹿區平等七街，可知道大概位置。項目距離上述三個租戶供應區域，最近的步程要20多分鐘，但台灣學生、上班族流行騎電單車，車程大為縮短。所以33幢近300個套房就劃有329個電單車位，另有一幢為會客管理室和自助洗衣區。

右圖是每幢排屋的剖面圖，每層分前後兩個套房，中間以樓梯分割，頂樓一個套房連小花園。發展商提供多種售價參考，由1,482萬至1,518萬新台幣。為何不是前述的1,260萬新台幣？主因是台灣買新樓的殺價文化，有說兩、三成，現場有準買家一殺下去就以發展商最低售價起跳，大概殺價15％左右，這種殺價文化會否引入香港？

配合出租 送枱椅連燈具

發展商標榜主力客源是「投資置產包租公」，為配合出租，每幢九戶均送出七件組家具，包括單人床、書桌、衣櫃、書椅、窗簾、窗簾盒和燈具。除了殺價，在場人士還要求加送冷氣機等，還有些要求送雪櫃。發展商代表指，據統計男性租戶較少用雪櫃。結果代表似乎沒辦法，居然祭出電器愈多，業主要承擔維修等問題，反而不利。

台灣發展商投資收租條數點計？（見算式）看完是否嚇壞？跟香港的不同，香港計算回報率直接以年租金與樓價比較，依上述樓價及租金，回報水平約5％左右。翻看區內租盤資料，不少單位以學生和上班族為對象，唐榮對這類單位的租金評估會更嚴謹。九個套房平均每個月租5,000元，年收租54萬元，回報會跌至4.3％；若只收4,500元，年收租48.6萬元，3.9％。此外台灣新盤均以建築期方式付款，初步了解貸款還款方式多數分三種，前三年只供息、20年或30年本息還。

這新盤提供出租管理服務，如果代租代管，收取每月租金的8％；若自行放租只作管理，則收取租金的4％作代管費用，還提供不少服務（見表）。

撰文：《經濟日報》專家樓論作者唐榮