【聲明】港生活網站並無進行電話推廣活動

人仔房託各有優勢

發佈時間: 2016/07/15

上日提到,在港上市的房地產投資信託基金(下稱房託)中,有兩隻的資產是在內地的。換句話說,它們的收入是人民幣,因此,無論是買人民幣報價的匯賢產業信託(87001,下稱匯賢),又或維持港元報價的越秀房地產信託基金(0405,下稱越秀房託),也會有滙價風險。

過去,當人民幣是投資者的恩物時,這兩隻房託自然頗受歡迎,因為可財「息」兼收,但今時人民幣不再一面倒上升,大家投資「人仔」房託時,便要多一重考慮了。

我的姊妹Patsy聽到我說,匯賢房託的表現其實令投資者有點失望,尤其是當日招股便捧場的投資者,因為匯賢上市至今5年,股價仍「潛水」,就算收了幾年息,但現在仍然要虧蝕時,便有點擔心。

匯賢主打北京東方廣場

「不過,越秀房託的表現就比匯賢好,上市10年來,股價升了大約四成多,再加上每年大約5-6%的股息,折合的年回報也有9-10%,算是不俗了!」

「其實匯賢和越秀的物業是甚麼?妳好像只提過,匯賢的資產在北京,而越秀則在廣州!」

「匯賢主要持有北京東方廣場的物業,而這個項目最初是由本港前特首兼東方海外(00316)大股東董建華提出的,因此,項目也以「東方海外」的「東方」二字命名,但當時李嘉誠提出,將項目規模擴大10倍,總投資20億美元。最後,這項目發展成現在一幅佔地10萬平米、總建築面積80萬平米的商業樓群,地點比鄰王府井商業街。」

「即是說,誠哥和董建華都是股東?來頭不少呢!」

「是的,但主要股東還是長和系,董建華家族的東方海外只佔小股。現時的東方廣場由8座寫字樓(東方經貿城)、一座購物商場(東方新天地)、兩座服務式住宅(東方豪庭公寓)及一座酒店(東方君悅酒店)組成,另外還有約1,900個車位。由於東方廣場位處北京市中心的黃金地段,因此,這一系列物業的出租率相當高。截至去年12月底止的數據,商場達到95%,寫字樓96%,服務式住宅92.3%,而酒店的入住率則為59%左右。不過,比起幾年前高峰期時,平均入住率稍為下降了兩三個百分點,其中酒店的入住率跌幅較大,大約下跌了十幾個百分點。」

「因為內地經濟轉差?」

「是的!」

「那麼,越秀又如何?」

「越秀房託的主要股東是廣州市的窗口公司越秀地產(00123),因此,越秀房託的物業都是以廣州為主,包括天河區的甲級商業大廈城建大廈、財富廣場、維多利廣場和廣州國際金融中心,以及越秀區的商業成衣批發中心白馬大廈和新都會大廈等6項物業;另一項物業則是位於上海浦東新區的宏嘉大廈,7項物業的可供出租樓面面積合共為48.7萬平方米,去年底的整體出租率高達97.3%,比匯賢的東方廣場有過之而無不及的!」

越房業務集中廣州商廈

「咦,聽落又似乎是越秀房託較穩陣,但這兩隻房託的息率如何?哪一隻較高?」

「以現價計,現時越秀房託的往績息率大約6.8%,而匯賢更高達8%,其實算是十分吸引的,比起幾隻『本土』房託的5%左右,還要高一些呢!」

「但買內地房託,要冒匯價風險呢!如果人民幣一年跌2-3%,便抵銷了有關的優勢了!」

「妳說得對,但正如我所說,如果妳有人民幣,又不急於轉換回港元的話,妳便可以考慮內地房託,如不,我建議妳還是集中『本土』的房託吧!」

(本欄逢周一、三、五刊登)

tong_lydia223@yahoo.com.au

撰文: 唐德玲 作者從事理財策劃工作逾十年,並擁有認可財務策劃師資格。
欄名: 女人筆金心