每年暑假均是租賃市場旺季,交投量在6、7月會上升,租金因而被搶高,惟下半年樓市充斥利淡消息,觀望氣氛濃厚,在買轉租個案增加的情況下,對整體租金起支持作用,料全年將會持平橫行。
以藍田滙景花園最新一宗3房套戶租賃成交為例,新租客為同屋苑租客,向來租住淨3房單位,有感需要套房戶型而於近日轉租新居所,以月租21,500元租入實用面積718平方呎單位,實用呎租30元,屬市價水平。惟因租客有在學子女同住,加上舊租約屆滿,需於旺季簽訂新租約,亦方便新學年開始前安排搬屋。據悉,同類單位於今年3、4月時,月租約值2萬元,個別戶型租金上升約8%。
匯景花園套3房戶 實用呎租30
市場預計,屋苑旺季按月約有20、30宗租賃成交,由於吸納量高,供應未能及時補充,故租金因而被搶高,以匯景為例,現時放租的租盤僅約10個,而上述的套3房單位,叫價已達約2.3萬元。
根據中原二手私人住宅租金統計資料顯示(見表),100個私人屋苑中,6月實用面積平均呎租約31.1元,較5月有1%的升幅,但較去年同期的呎租33元,則下調接近6%。此外,綜觀今年的租金走勢,1月份呎租31.3元,其後2至4月份徘徊於低位,約30元水平。
值得留意的是,今年100大屋苑的租金提前進入上升軌,不排除有租客提前入市,預料租金在暑假期間繼續上升。其實,每年6月小學派位塵埃落定,不少家長客為遷就子女上學而遷居;內地學生亦會陸續在這個期間簽訂租約,數人合租私人單位作為宿舍之用。
以去年為例,2015年5月100大私人住宅呎租為32.7元,其後升勢維持5個月,至9月份達至全年高位,呎租34元,其間累升達4%。市場預料今年租金升勢亦會與去年相若,延至第三季才完結。
價、量齊升幾乎是每年暑假租賃市場的寫照,租金升至全年的高位,租賃成交量亦是。按利嘉閣35指標豪宅租賃成交資料顯示,今年5月錄得245宗租賃成交,按月上升19%,暫時為今年單月最高宗數,可以說是為暑假租賃高峰期展開序幕。
下半年轉買為租料增 租金橫行
因為回顧過往3年的統計:35指標豪宅按月最高成交量往往於6月或7月份出現,例如去年單月最高租賃成交為249宗,於7月出現;而2014年,亦於7月錄240宗為全年最高;而2013年則屬6月最高,共254宗。傳統旺季到來,部分準租客趁在暑假外遊前踴躍覓盤,故5月後,指標豪宅租賃料將更趨活躍,估計直到第三季尾才會回落。
至於下半年租賃市場的走勢,仍受二手買賣市場所牽絆。本地整體經濟表現正走下坡,加上新盤待售單位充裕,樓價自高位調整恐未完結,下半年將再反覆。至於英國脫歐,本港物業市場或會成為環球游資一個避風港,對下半年會再跌的樓市起了緩衝作用。在買賣市場回調之下,轉買為租個案將有所上升,相信此亦對中小型物業的租金起支持作用,預期下半年中小型住宅租金會持平橫行。
撰文:《經濟日報》專家樓論作者唐榮
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