暑假旺季 租賃價量齊升

每年暑假均是租賃市場旺季，交投量在6、7月會上升，租金因而被搶高，惟下半年樓市充斥利淡消息，觀望氣氛濃厚，在買轉租個案增加的情況下，對整體租金起支持作用，料全年將會持平橫行。

以藍田滙景花園最新一宗3房套戶租賃成交為例，新租客為同屋苑租客，向來租住淨3房單位，有感需要套房戶型而於近日轉租新居所，以月租21,500元租入實用面積718平方呎單位，實用呎租30元，屬市價水平。惟因租客有在學子女同住，加上舊租約屆滿，需於旺季簽訂新租約，亦方便新學年開始前安排搬屋。據悉，同類單位於今年3、4月時，月租約值2萬元，個別戶型租金上升約8％。

匯景花園套3房戶 實用呎租30

市場預計，屋苑旺季按月約有20、30宗租賃成交，由於吸納量高，供應未能及時補充，故租金因而被搶高，以匯景為例，現時放租的租盤僅約10個，而上述的套3房單位，叫價已達約2.3萬元。

根據中原二手私人住宅租金統計資料顯示（見表），100個私人屋苑中，6月實用面積平均呎租約31.1元，較5月有1％的升幅，但較去年同期的呎租33元，則下調接近6％。此外，綜觀今年的租金走勢，1月份呎租31.3元，其後2至4月份徘徊於低位，約30元水平。

值得留意的是，今年100大屋苑的租金提前進入上升軌，不排除有租客提前入市，預料租金在暑假期間繼續上升。其實，每年6月小學派位塵埃落定，不少家長客為遷就子女上學而遷居；內地學生亦會陸續在這個期間簽訂租約，數人合租私人單位作為宿舍之用。

以去年為例，2015年5月100大私人住宅呎租為32.7元，其後升勢維持5個月，至9月份達至全年高位，呎租34元，其間累升達4％。市場預料今年租金升勢亦會與去年相若，延至第三季才完結。

價、量齊升幾乎是每年暑假租賃市場的寫照，租金升至全年的高位，租賃成交量亦是。按利嘉閣35指標豪宅租賃成交資料顯示，今年5月錄得245宗租賃成交，按月上升19％，暫時為今年單月最高宗數，可以說是為暑假租賃高峰期展開序幕。

下半年轉買為租料增 租金橫行

因為回顧過往3年的統計：35指標豪宅按月最高成交量往往於6月或7月份出現，例如去年單月最高租賃成交為249宗，於7月出現；而2014年，亦於7月錄240宗為全年最高；而2013年則屬6月最高，共254宗。傳統旺季到來，部分準租客趁在暑假外遊前踴躍覓盤，故5月後，指標豪宅租賃料將更趨活躍，估計直到第三季尾才會回落。

至於下半年租賃市場的走勢，仍受二手買賣市場所牽絆。本地整體經濟表現正走下坡，加上新盤待售單位充裕，樓價自高位調整恐未完結，下半年將再反覆。至於英國脫歐，本港物業市場或會成為環球游資一個避風港，對下半年會再跌的樓市起了緩衝作用。在買賣市場回調之下，轉買為租個案將有所上升，相信此亦對中小型物業的租金起支持作用，預期下半年中小型住宅租金會持平橫行。

撰文：《經濟日報》專家樓論作者唐榮