近一年，住宅市場湧現大批「劏房」細單位，售價低於400萬元的住宅單位選擇愈來愈多，加上發展商推出種種付款優惠，搶走工廈「劏房」的客源。
早前屋宇署推出四招，收緊新建工廈施工圖則的審批，希望從源頭堵截工廈濫用為住宅用途的行為。不過，有業界人士坦言，即使政府不修例，工廈「劏房」亦愈來愈難賣，因為細價新盤供應愈來愈多，搶走工廈「劏房」的客源。
過去兩年可算是工廈「劏房」的「蜜月期」，多個工廈「劏房」項目有價有市，因為大業主提供建築面積約300至400餘平方呎的細單位，售價介乎200萬至400萬元之間，吸引大批住宅投資者入市。由於這類工廈「劏房」銀碼較細，大業主有提供轉名服務（方便投資者以摸貨形式炒賣），而且不受額外印花稅條例的限制，令炒賣成本較低。
代理少接手 工廈難短炒
然而近一年，住宅市場同樣湧現大批「劏房」細單位，售價低於400萬元的住宅單位選擇愈來愈多，根據利嘉閣地產統計資料顯示，2014年售價低於400萬元的新盤註冊數字約835伙，至2015年則上升至1,595伙，而今年首5個月也有622伙，可見細價住宅單位供應正在不斷增加中。
細價新盤除了選擇急速增加外，發展商推出的種種付款優惠，足以抵銷工廈「劏房」的「低價」優勢，例如住宅新盤近年紛紛推出高成數按揭優惠，買家可以直接向發展商借樓價80至90％按揭，而且可以免供樓壓力測試；近日甚至有發展商提供高達樓價123％的借貸方案，所以只要準買家平衡到日後轉按的風險，住宅新盤的入市成本其實比工廈「劏房」更低。
住宅新盤入市成本較工廈更低
以一個售價400萬元的住宅單位計，買家向發展商承造九成按揭，即首期40萬元。但同樣售價的工廈單位，由於按揭成數最多60至70％（已包括大業主額外提供的二按），即是說首期金額達120萬至160萬元。雖然有不少工廈「劏房」投資者會認為，買工廈單位主要是短炒，不會作長期供樓的打算，但是只要細心回望過去兩年熱賣的數個工廈「劏房」項目，成功短炒賺錢的個案並不多，其中一個問題是，發展商拆售項目時以高佣推動代理促銷，拆售成功後甚少代理協助進行炒賣活動，因為代理把手上客源推向其他高佣金的項目。
再其次，近一年來大業主為提高工廈「劏房」的吸引力，紛紛加入類似住宅新盤的會所設施，這類會所設施的成本必然在售價上反映。2014年葵涌熱賣的兩個工廈「劏房」項目，當時呎價低於7,000元，折合實用面積呎價低於1萬元，但是今時今日不少工廈「劏房」單位實用面積呎價超越1萬元關口，個別逾1.2萬元水平，與新界區的住宅新盤相若，所以不少買家流入住宅新盤市場。
圖則審批收緊 建工廈意慾降
綜合上述多個要素，工廈「劏房」項目吸引力下降，所以有資深投資者近日將工廈「劏房」項目的佣金大幅提升至20％，超越住宅新盤的佣金水平；其次又從新盤市場引入不同的付款優惠，例如首12個月免息供優惠等等，均反映工廈「劏房」認受性下降。
再加上屋宇署推出四招，收緊新建工廈批則中的獨立廁所要求、限制高樓底設計，料措施將降低發展商建工廈的意慾。
撰文：《經濟日報》專家樓論作者唐榮