連接香港、澳門及珠海的港珠澳大橋的澳門及珠海段已合龍，有港人看準大橋對岸的珠海、橫琴帶來新機，近年積極部署入巿，新發展的珠海西區斗門、金灣等樓盤，100萬港元有交易，其「平易近人」起步價，近年已成為港人物業投資的熱門地。本刊記者實地直擊橫琴、珠海樓有幾抵買？前景有幾好？投資者應如何部署？
400萬人仔入場 配套未到位
記者先去橫琴實地視察，甫步出橫琴口岸，即有一種時光倒流的感覺，有點荒蕪，既沒有地鐵，巴士班次也不頻密。記者要去的樓盤叫「K2荔枝灣」，據知樓盤在2014年開售至今賣出超過2,000多伙，新一期單位近日開售，平均每平方米逾4萬元，入場費最少400萬元。
記者問銷售人員屋苑是否設有接駁巴士連接口岸、附近會否有超市等設施滿足生活需要時，銷售人員都只是冷冷拋下一句「沒有！」屋苑以自設「貴族小學、幼稚園」作賣點之一，當問到將會由甚麼辦學團體負責營運，走甚麼學制等問題，銷售人員再次不耐煩地表示：「房子都在建，最早也要2018年交樓，很多規劃沒那麼遠！」
記者碰了一鼻子灰後，轉戰附近「華發首府」，挾着珠海市地王者銜頭，售樓處同樣空空如也，但銷售人員則稱：「樓價每推出新一期都在漲，一年基本升值5％，港珠澳大橋通車後，8萬元（每平）肯定沒問題！」
記者參觀樣辦房，儘管用料講究，但感覺單位侷促，看來實用率只有七、八成。
根據報價單顯示，目前一個120平米，三房兩廳高層單位約售507萬元，按港人買家可承造七成按揭為例，25年還款期，月供逾2萬元。每月能供2萬元，港人會否買橫琴？
樓價升幅慢 考驗持貨力
港人林太和丈夫去年去過橫琴睇樓，並於4年前開始「進擊」內地樓巿，以百多萬元買入前海側、屬寶安的一手住宅單位，去年見深圳樓價急升，立即把單位賣掉，賺了一倍。想「翻尋味」再買深圳樓，發現樓價高不可攀，於是想轉戰橫琴。
今年年初二人落錘買珠海拱北一個110平方米的二手住宅單位，樓齡約10年，未計稅買入價286萬元，約六成按揭，每月供款約1萬元，出租月收4,000元。現時該單位樓價已升了約8％，約308萬元。珠海樓價升得慢，不似深圳或橫琴的爆升快賺，但林先生坦言，珠海巿樓價起步價低，上升空間更大，值博率相對比橫琴和深圳樓高。
教路港人北上投資物業的「一巴仙培訓學院」業務策劃總監李海文，推薦港人投資入場費「平易近人」的斗門樓，「中央在珠海投放了很多錢打通道路網絡，目前有幾十間世界500強公司進來，經濟起自然吸引更多人來珠海發展，住屋需求也會跟上；其中斗門最厲害，未來有南方電影城，以後衣食住行都可在區內解決，居民不需要再出城區（即香洲區）。」
位處斗門區白蕉路的「香海彼岸」是時代地產（01233）在珠海西區其中一個項目，李海文去年中以每平方米9,500元入手一個95平方米的單位，相隔一年，近日開售的第三期均價已升至每平方米1.35萬元，足見確有升值潛力。
內地經濟下行 樓市泡沫浮現恐調整
同屬珠海，但因為橫琴劃為新區，有國家政策扶持，是「贏在起跑綫」，其一手樓樓價達每平方米4萬元，有指此價是期望價，預支了未來幾年的升值。至於珠海其他地方，升幅較慢，現時珠海巿一手樓每平方米約3萬元，比橫琴差1萬元，但兩地距離車程僅半小時。是橫琴樓價有泡沫？抑或珠海樓價太穩打？
資產評估顧問公司威格斯的董事總經理何繼光指，澳門近年不想單靠賭業，也想發展其他文化產業，但本身土地不多，橫琴正好補缺。
幾年前橫琴起步時，正遇上2013、2014年內地大批資金進入樓巿，橫琴概念隨即炒起，「谷起」當地樓價，他坦言「有少少泡沫現象」，但估計今年將有所調整，「如果港珠澳大橋遲遲未開通，可能因而拖慢其他建設，到時橫琴樓的調整幅度可能較大。」另一個因素是內地經濟下行中，而橫琴對許多國內投資者並非首選項目，如果有人需要套現，可能會選擇沽橫琴樓，「內地人佔橫琴樓業主兩至三成，如果他們拋售，可能觸發跌勢。」
何繼光指，珠海樓在過去10年有升值，每年有10％增長，近幾年因港珠澳大橋效應，多升一點點，他解釋慢升原因，「其實整個廣東省，除了深圳外，樓價都不會升得太快，因為供應多。」數據顯示，至今年3月珠海樓的庫存量約為206萬平方米，大約7至8個月可完全消化，但當不斷有新樓落成，樓價就難推上去。
供應量多 樓價難大升
因此他提醒有意投資斗門、金灣一帶新樓的港人，這些地區離巿中心較偏遠，單位較難租出，加上附近不斷有新樓落成，其升值能力未必很高。
何繼光直言：「論升值力，澳門較高，因為它的經濟活動較強；其次是珠海，最後才是橫琴，因為要等一段時間才發展起來。」他補充，珠海樓價每平方米約2萬至3萬元，上升空間比橫琴樓大，相反橫琴現時每平方米要4萬元，再升10％或20％的話就難消化，而且它的發展前景未必及深圳前海，因此未必能像前海樓價一樣，以倍數翻升。
撰文：羅嘉倩、鄭靜珊
攝影：王嘉昌、梁健騰
（原文刊於iMoney）