近日一個大型發展商將收購中的銅鑼灣舊樓招租，即時吸引不少區內投資者到場「探盤」，他們並不是租樓自住，而是希望以低價租入單位，改裝成「劏房」單位分租圖利。
唐榮接觸到其中一名二房東，他指出該幢舊樓位處世貿中心旁邊，屬於銅鑼灣的核心旺段，旁邊有一幢全新的商廈剛剛入伙，對「劏房」的需求甚殷切，預計房租每月可達9,000元以上。
「劏房」投資者最少需五年租用期
發展商手持的單位裝修殘舊，所以月租約1.3萬至1.5萬元，單位實用面積353至464平方呎，可以分間成4至5間套房出租，每月利潤逾2萬元。
最重要的是，傳統的業主租盤，大多數不容許租客分租，但是發展商為求盡快租出單位，所以沒有硬性規定，所以區內不少「劏房」投資者都前去探盤。只可惜該發展商只提供兩年租約，投資者沒有足夠的時間回本，最終還是無功而還。
該名投資者指出，現時改裝「劏房」每個房間大約15萬至20萬元，一個5間套房（6間房間以上要領取賓館牌，故最多分間成5間）的單位，投資者要投入約100萬元裝修，每間房間月租9,000元，每年租金收入54萬元，兩年時間只可賺回裝修費，但要蝕租金予發展商，所以大部分「劏房」投資者基本上要求兩年回本3年利潤，即最少要有5年租用期。
旺區流轉量低 市場需求殷切
該名二房東又指出，隨着樓價回落，近一年來銅鑼灣的「劏房」租金也有所回落。以一間約100呎的「劏房」為例，若是全新裝修連傢俬電器計，兩年前月租可達1.2萬元，但是今年月租回落至約9,000至1萬元；若裝修較舊的劏房，月租更回調至7,000餘元。但他強調市場需求從來沒有減少過，粗略估計銅鑼灣及灣仔區有約2,000個「劏房」，但每月流轉的大約1％，即每月只有20多個房間換租客，所以一有房間便被市場吸納。
該名二房東又謂，現時區內最大型的二房東姓黎，1993年開始營運，至今手持約600個劏房，每月租金收入約400萬元。他坦言，現時的二房東愈來愈企業化，僱用不同團隊管理旗下的「劏房」，除了大家想像到的免費維修、免費Wi-Fi、免費執房服務之外，現時不少「劏房」更加入免費洗衣服務，多數聯繫相熟的洗衣公司，定時到「劏房」為租客收、送衣服，大大加強旗下「劏房」的競爭力。
另外，除了提供貼心的服務外，不少「劏房」業主也稱得上與時並進，紛紛透過不同網站配對租客，而且按照「劏房」的不同等級到不同網站搵客。以街坊客為目標的「劏房」，多數到59X網，月租約6,500至8,000元之間；而設施較佳的「劏房」，例如有獨立天台、平台，則到外國網站放盤，以吸納外籍租客，這類單位通常月租逾1.2萬元。
該名二房東又說，過去政府沒有種種辣招限制炒樓時，很多投資者買入舊樓翻新短炒，但是在辣招的限制下，不少投資者把資金轉到「劏房」市場，引入更多新元素經營「劏房」，推動市場與時並進。
撰文：《經濟日報》專家樓論作者唐榮