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積極進取 領展長綫前景不俗

發佈時間: 2016/06/14

連續兩日提到,領展是香港房地產投資信託基金(00823)的先行者,也是目前本港上市房託之中,市值最大的一隻。她又於2014年12月躋身恒生指數成分股,盡顯她的「缸湖地位」。

過去10年多,領展的股價升了4倍,連同每年的分派,年回報率超過20%,比任何一隻大藍籌,可謂有過之而無不及。不過,我的姊妹Candy一直沒有買過領展,她眼見近期領展有很多「風波」,擔心她的前景,所以想我分析一下。

「聽新聞說,領展最近惹起很多火頭,我擔心會影響她的前景,尤其是有政客建議政府回購領展!」

經濟放緩 續租租金逆市升

「這樣說吧!首先,到目前為止,領展的最大特色是業務對經濟的敏感度相對較低,這從去年的業績表現可見一斑。去年香港經濟開始放緩,零售業所受的衝擊最大,但由於領展持有的商場主要集中大型公屋和居屋,售賣的商品又以日用品為主,所以抗跌力較強。去年領展的商場出租率達96%,續租的鋪位租金還有近兩成六平均升幅,可見她確實不太受零售市道回落影響!」

「領展主要持有的是本港物業?我記憶中她好像已經開拓了內地市場!」原來Candy也有留意領展的消息。

「妳說得對,本來領展是百分百持有香港的物業,而且都是零售商場和停車場,但自從領展上市和以市場化去經營後,管理層的策略除了翻新現有的公屋和居屋商場,以提高價值外(可以調整租戶組合和調高租金),也投資於私人屋苑的商場,甚至直接發展非住宅的商業項目,以維持增長動力。2011年時便收購了將軍澳南豐廣場和海悅豪園商場,首次涉足私人商場的經營。去年又聯同南豐地產投得觀塘一個寫字樓發展項目。另外,領展又開始涉足內地市場,去年先後斥資25億和66億元人民幣,購入北京和上海兩個寫字樓和商場項目。不過,同一時間,領展也由2014起陸續出售一些非核心的商場,套現大約80億元,用作回購基金單位(提升派息能力)和作其他投資。領展近期的風波,部分是由於他們出售的商場再加租或取消優惠而引發的!」

積極拓展 資產趨向多元化

「咦,聽妳這樣說,從投資角度,領展其實是一間很積極的公司呀!」

「對!現時她的商場翻新工程還未完成,到目前為止,已完成項目有41個,9個進行中,另有8個待批,13個規劃中,即不計收購和新投資,領展仍然會有增長潛力!」

「即是說,領展長綫前景應該不俗,但我擔心有呼聲要求政府回購領展,這樣會對領展的前景有影響嗎?」

「以現時領展的市值高達1,100億元計,政府要私有化也不容易,因為大股東提出私有化,主要是因為股價低殘,未能反映資產價值和盈利能力,才會出到私有化的一招!另外,在正常情況下,大股東要將一間公司私有化(領展其實沒有大股東),一般會以溢價回購的,即是說,萬一政府真的想回購,也必定要以高於市價或一段時間的平均價才可以。」總結一句,我認為領展在可見的將來,仍然是一隻可靠的收息股,但妳最好是採用分批吸納的策略,先等她的股價從高位回落一成後才吸納,以後便逢低收集吧!」

tong_lydia223@yahoo.com.au

撰文: 唐德玲 作者從事理財策劃工作逾十年,並擁有認可財務策劃師資格。
欄名: 女人筆金心