積極進取 領展長綫前景不俗

連續兩日提到，領展是香港房地產投資信託基金（00823）的先行者，也是目前本港上市房託之中，市值最大的一隻。她又於2014年12月躋身恒生指數成分股，盡顯她的「缸湖地位」。

過去10年多，領展的股價升了4倍，連同每年的分派，年回報率超過20％，比任何一隻大藍籌，可謂有過之而無不及。不過，我的姊妹Candy一直沒有買過領展，她眼見近期領展有很多「風波」，擔心她的前景，所以想我分析一下。

「聽新聞說，領展最近惹起很多火頭，我擔心會影響她的前景，尤其是有政客建議政府回購領展！」

經濟放緩 續租租金逆市升

「這樣說吧！首先，到目前為止，領展的最大特色是業務對經濟的敏感度相對較低，這從去年的業績表現可見一斑。去年香港經濟開始放緩，零售業所受的衝擊最大，但由於領展持有的商場主要集中大型公屋和居屋，售賣的商品又以日用品為主，所以抗跌力較強。去年領展的商場出租率達96％，續租的鋪位租金還有近兩成六平均升幅，可見她確實不太受零售市道回落影響！」

「領展主要持有的是本港物業？我記憶中她好像已經開拓了內地市場！」原來Candy也有留意領展的消息。

「妳說得對，本來領展是百分百持有香港的物業，而且都是零售商場和停車場，但自從領展上市和以市場化去經營後，管理層的策略除了翻新現有的公屋和居屋商場，以提高價值外（可以調整租戶組合和調高租金），也投資於私人屋苑的商場，甚至直接發展非住宅的商業項目，以維持增長動力。2011年時便收購了將軍澳南豐廣場和海悅豪園商場，首次涉足私人商場的經營。去年又聯同南豐地產投得觀塘一個寫字樓發展項目。另外，領展又開始涉足內地市場，去年先後斥資25億和66億元人民幣，購入北京和上海兩個寫字樓和商場項目。不過，同一時間，領展也由2014起陸續出售一些非核心的商場，套現大約80億元，用作回購基金單位（提升派息能力）和作其他投資。領展近期的風波，部分是由於他們出售的商場再加租或取消優惠而引發的！」

積極拓展 資產趨向多元化

「咦，聽妳這樣說，從投資角度，領展其實是一間很積極的公司呀！」

「對！現時她的商場翻新工程還未完成，到目前為止，已完成項目有41個，9個進行中，另有8個待批，13個規劃中，即不計收購和新投資，領展仍然會有增長潛力！」

「即是說，領展長綫前景應該不俗，但我擔心有呼聲要求政府回購領展，這樣會對領展的前景有影響嗎？」

「以現時領展的市值高達1,100億元計，政府要私有化也不容易，因為大股東提出私有化，主要是因為股價低殘，未能反映資產價值和盈利能力，才會出到私有化的一招！另外，在正常情況下，大股東要將一間公司私有化（領展其實沒有大股東），一般會以溢價回購的，即是說，萬一政府真的想回購，也必定要以高於市價或一段時間的平均價才可以。」總結一句，我認為領展在可見的將來，仍然是一隻可靠的收息股，但妳最好是採用分批吸納的策略，先等她的股價從高位回落一成後才吸納，以後便逢低收集吧！」

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