將軍澳SAVANNAH上周以低市價1成推出首批單位，最平單位折實價356萬。一般相信，新盤售價水平會令剛從低位回升的二手樓價調頭回落，尤其是新界區一眾細價屋苑，造價有機會重回2月低位。
根據價單顯示，SAVANNAH首推161伙，扣除優惠後，共有36伙折實400萬以下，大部分是300餘呎的1房單位，售價與新界東如沙田第一城、沙田中心及大埔中心等細價屋苑的售價及面積相似，唯一不同之處是新樓僅得1房間隔，二手屋苑大多數可作兩房間隔，但新樓有露台及大型會所，提升吸引力。
付款方案靈活 搶二手客源
前綫地產代理指出，除售價極相近外，最重要是新盤的付款方案十分靈活，直接搶走二手客源。以沙田第一城的兩房單位為例，實用面積約284至327平方呎，3月一般造價330萬至350萬間，4月漸漸重上370萬至390萬之間。一個實用327平方呎的中層C室單位，5月初以380萬元易手，假設買家採用9成按揭，首期金額要38萬，連代理佣金、釐印費、律師費等雜項，手頭最少要有51萬元才可以入市。
相比之下一手單位入市成本相對較低，如SAVANNAH 2A座15樓E室，價單定價448.4萬，若買家選用發展商代付釐印費付款方案，扣除即供折扣及會員優惠後，開單價約399萬，由於免經紀佣金及律師費，若同樣選用9成按揭，買家手頭資金約40萬便可入市，比沙田第一城的單位少11萬元，還未計及二手單位或需重新裝修及添置家居電器，新盤則連全新家電，可節省的成本更多。比較之下，除非準買家必須兩房間隔，或二手業主願意減價，否則較大機會選擇一手樓。
另外，前綫代理又稱，經過3月的急速消化後，目前大部分細價屋苑均面臨盤源不足問題。以沙田第一城為例，目前只有約30個單位叫價低於400萬，且大部分連租約，當中只有約10個可以開門讓準買家參觀。天水圍嘉湖山莊情況相若，目前僅餘約2至3個鎖匙盤可供買家參觀，可見缺盤情況十分嚴重。
發展商提供多達7種付款辦法，可簡單分為兩類：120天成交及建築期付款，最高折扣6％，借用發展商二按或一按，則扣減1％或2％定價折扣。當中一按為集團首次引入將軍澳項目，最高借樓價8成，惟僅3房或以上的單位可以使用。
區內兩房單位影響最大
對比同區一、二手價錢，SAVANNAH首批開價低約1成。以同系CAPRI為例，9座8樓E室（404平方呎），望樓景，去年11月成交價518.8萬，成交呎價12,842元。對比SAVANNAH望樓景的同類戶，3A座8樓E室（392平方呎），折實呎價則為11,536元，折讓約1成。若比較同區二手屋苑君傲灣、天晉等，近期呎價約1.1萬至1.46萬，SAVANNAH開價更低最多達2成。
區內代理指出，SAVAN-NAH低價推盤對區內兩房單位影響最大，例如將軍澳中心及將軍澳廣場等，目前兩房叫價介乎500萬至520萬元，客源與SAVANNAH十分接近，估計二手小業主議價空間會擴大。
撰文：《經濟日報》專家樓論專欄作者唐榮