發展局局長陳茂波日前在網誌表示，沒有條件在土地供應的工作上「放軟手腳」，他亦解構剛公布的一手潛在供應大升至92,000伙的原因。
這次潛在一手樓供應量按季大增約5,000伙（總計達92,000伙）主要有兩個原因：
一、2016年第一季一手樓成交量大幅下跌至1,325個單位，遠低於過往兩年平均每季的約4,200個單位；
二、一幅可建逾1,700個單位的大埔住宅用地，原本計劃於去年11月底截標，但因受司法覆核影響，延至今年2月初才截標賣出，令原來的土地供應步伐被打亂；否則，去年底的潛在一手樓供應量已接近89,000個單位。這也反映了司法覆核對有序的土地供應帶來負面影響，亦容易令巿場產生誤解。
如果定期研究這些數字的變化，可以大概推測一手供應庫存增減的情況，是持續去庫存，供需穩定；還是新盤堆積，發展商有需要調整售價優惠去庫存。
首季成交大減 新樓庫存續增
以第一組新盤銷售的數字為例，有兩個考慮，局長採用過去兩年，每年略低於1.7萬伙一手成交登記量，計算出每季平均要銷售4,200伙，亦即每月成交需要達1,400伙。今年首季一手成交僅1,325伙，大幅下跌。美聯物業一份研究報告亦指出，今年第一季，新盤首月售出比率大幅下降至30％，意味期內100伙新盤推售時，僅30伙於開售首月內成功售出，反映發展商去貨速度顯著減慢。4月的一手成交約為1,261伙，仍然未達平均每月需銷售1,400伙的水平，換言之，4月新盤庫存又會微增。
其實，新盤銷售數字，仍可訂出更高標準。目前港府的每年供地目標，是每年1.8萬伙的水平，包括政府賣地、鐵路物業發展項目、巿區重建局項目，以及私人重建/發展項目等等，假設持續達標，理論上，每季一手新盤銷售，應該要升至4,500伙才能供銷平衡，若維持過去兩年的每季4,200銷售水平，每年理論上會多積存1,200伙待售新盤。
每半年量度供地情況 避免波動
附表顯示，一手每年登記成交超過1.8萬伙水平，要追溯至2007年，當年一手個案有20,123伙，差不多近10年前的事。
至於局長所指的第二點，早前筆者亦有提及，去年第四季（10至12月），合共批出涉及3,659伙的土地、2016年首季共批出土地可建單位數目達4,646伙。現時踏入新財政年度，可以每季量度，供地是否達到可建4,500伙單位的水平，但供地受各種招標安排、發展商的承接等影響，故除了每季，每半年亦可觀察供地情況，可避免數據出現季度波動。
除了一手成交及供地可把4,500伙列為量度目標，落成量亦如此，今明兩年預計落成量均約有1.8萬伙，今年首季僅錄1,800伙，當然落成量按季變化較大，宜觀察較長時段。
所以4,500伙，是未來一段頗長時間，不得不謹記的關鍵數字。
撰文：《經濟日報》專家樓論專欄作者唐榮