樓價跌幾多 撤辣有路捉

2016/04/22

醫管局前主席胡定旭日前訪問財政司司長曾俊華,話題之一離不開樓市,胡問到減辣的可能性,曾俊華回應時提到一組數字,指負擔仍遠高於50%的長期平均水平,財爺指的,應是收入槓桿比率。

金管局報告提到去年第四季樓市,其中一段指「儘管近期樓價有所下跌,置業負擔能力仍然偏緊。第四季的樓價與收入比率為15.7,高於1997年的14.6;而收入槓桿比率則為70.3%,遠高於約50%的長期平均水平。按揭利率上升至較正常的水平,業主的按揭債務負擔將飈升。假設按揭利率上升300個基點,收入槓桿比率將增至91.8%。」

收入槓桿比70.3% 遠高於50%

當中的收入槓桿比率,相信是財政司所指,換句話說,現時70.3%的數據換算後反映甚麼狀況?

唐榮嘗試依照金管局定義再做個假設,一個居於私人樓的家庭,月入大約是34,000元水平,買入一個實用面積538平方呎住宅單位,七成按揭、供20年、利率2.2%計算,月供大約是23,451元,大約佔收入的70%左右水平。上文提到如果加息3%,亦即利率升至5.2%,月供升至30,533元,大約佔收入的90%。

這個假設相當接近金管局的推算,由於財政司、甚至金管局提出,與70%對比的數字是「50%長期平均水平」,雖然所有官員均三緘其口,從沒透露樓價要跌多少,才會撤辣,不過,有了50%收入槓桿比率為基礎,可以曲綫估計,樓價要跌多少才能達到私樓家庭月入的50%比率。

假設月入34,000元、七成按揭、供20年及利率2.2%不變,透過樓按計算機可得出:

附表是不同槓桿收入比的變化,其中收入的50%撥作供樓,亦即月供17,000元左右(不考慮壓力測試),在以上條件,這個私樓家庭只能負擔約470萬元樓價,每月供款是16,957元,貼近50%要求。相較現時650萬元,收入槓桿比率是70%,意味樓價由650萬元,跌至470萬元,跌幅28%,樓價收入比才符合「50%長期平均水平」。

樓價跌28% 才符「平均水平」

另外,樓價收入比率去年第四季是15.7倍,若以月入34,000元,樓價470萬元計算,樓價收入比則為11.5倍,亦即11年半不吃不穿不花,才能抵銷樓價。

所以,是否樓價由高位跌28%,政府才撤辣?還有一點值得留意,若利率、月入出現變化,像港府評估加息3%,槓桿收入比率升至90%;又或者一片好景,月入上升一成至37,400元,槓桿收入比率又會回落至63%左右。這個數據要回落,是樓價跌?收入升?還是利率跌?

撰文:《經濟日報》專家樓論專欄作者唐榮

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