樓價猶如鐘擺 走向另一極端?

2016/04/15

樓市已有一段頗長時間沒有業界人士提及鐘擺理論,因為鐘擺由靜止的中心點往左右擺動,到了「極端」之後,又會擺向另一個極端。但是去年9月以前,樓價向高位擺動似乎沒有極限,長升長有。

不過,傳統智慧話升上去,不可能無限量上升,都會跌回來,近期細單位跌勢頗急,如果翻查記錄,細單位跌得急是必然結果。沙田第一城見300萬元、嘉湖山莊日前又出現280萬元成交,細單位細價樓的不少樓價關口,一跌即破。

根據差餉物業估價署資料顯示,樓價高點是去年9月,如果回望過去,金融海嘯後,以2008年底起計,亦即6年多前的樓價與高點比較,可以發現中小型單位急升的情況,現在錄得較大幅度回調亦屬必然。

中小型單位 推高私樓價主力

整體私樓樓價,2008年12月是104.8點,升至2015年9月的306.1點,升幅192%;中小型住宅單位(A至C類),同期由103.7點升至307.3點,升幅高達196%,高於平均水平;至於大型單位(D及E類),同一時段,僅由135.2點升至281.2點,升幅108%,遠低於平均水平,意味着中小型住宅單位是推高整體私樓樓價的主力。

「私樓樓價指數變化圖表」分別計算五類不同面積單位,由2008年金融海嘯至去年高位的升幅,A類細單位過去6年的升幅高達225%,不得不說是相當驚人的。這個「極端」如果往回擺,是否會出現極端的跌幅?

假設下跌點數是上升指數的一半計算,中小型住宅指數,由2008年底起計,大概上升204點,跌掉一半是102點,樓價高位由307點跌至205點左右,跌幅剛好接近市場估計的三成三左右。大型單位升約146點,跌一半約為73點,大型單位樓價指數由281.2點跌至208點左右,跌幅約26%,較中小型單位小。

大單位跌幅較小

如果以A類單位計算,由104點升至338.2點,樓價點數增加高達234.2點,以同樣方法計算,指數蒸發一半,亦即117點;由338點跌下來,亦即跌至221點,跌幅達35%,大概已回落至2012年7至8月左右的價位。

當然,如果是升多少要跌回多少如此「極端」的話,有點貼近早前某外資行所提「極端」情況跌六成水平,以A類計,回跌至2008年年底104的水平,則需要由去年高位大挫69%。

撰文:《經濟日報》專家樓論作者唐榮

更多實用生活貼士,讚好晴報 Facebook 專頁
生活訊息
「子女不是出氣袋 三個愛的守則不做低EQ父母」

「子女不是出氣袋 三個愛的守則不做低EQ父母」

2018/09/21
「子女不是出氣袋 三個愛的守則不做低EQ父母」
「手機App助人精明理財 大學生有計!」

「手機App助人精明理財 大學生有計!」

2018/09/10
「手機App助人精明理財 大學生有計!」

更多內容

林俊傑個唱現高仿假飛 5人被騙$2萬

港聞
2018/09/21

女士壓力大 乳癌風險增2.4倍 較家族遺傳更危

港聞
2018/09/21

許金山妻日記揭內心隱秘 「假裝一切很好」

港聞
2018/09/21

新iPhone今面世 XS Max 512GB料炒高$2000

港聞
2018/09/21

打工仔批同事專霸連假 上司懶理

港聞
2018/09/21

港產3D打印義肢 低成本助基層

港聞
2018/09/21

災後港人齊心 智利女感驕傲

港聞
2018/09/21

與母失聯45載 陳女望佳節團圓

港聞
2018/09/21

經濟遜去年 酒樓中秋推主題套餐 吸客

港聞
2018/09/21

闖元朗恆香偷月餅 狼死賊成箱搬走

港聞
2018/09/21

蝸居家庭多 中秋微型燈籠大熱

港聞
2018/09/21

污水廠風暴中損毁 南區西貢海水受污染

港聞
2018/09/21

涉行使假文書提堂 興德前校長申減保釋金遭拒

港聞
2018/09/21

公關轉行開社企 改裝家居照顧長者生活

港聞
2018/09/21

醉酒工人 生葬橋墩

港聞
2018/09/21

倡徵地早鳥優惠 早遷出多1成補償

港聞
2018/09/21

遇挑戰欠自信 女孩要勇敢接受不完美

港聞
2018/09/21

林鄭︰慈善服務需跨界別合作

港聞
2018/09/21

假如樓價跌一成 400萬盤料急增六成

港聞
2018/09/21

西九龍交通日 發逾1700張告票

港聞
2018/09/21

櫃員機疑被放釘 警方籲舉報

港聞
2018/09/21

天降腐液傷6人 警拘通喉男

港聞
2018/09/21

學校風後須維修 教聯會促發$10萬補貼

港聞
2018/09/21

內地漢高院庭內拍照被控

港聞
2018/09/21

「粵劇劇目」特別郵票 下月9日發售

港聞
2018/09/21

年輕人多用手機 致幸福感下降

港聞
2018/09/21

衞生署遭冒名發短訊 涉2700病人

港聞
2018/09/21

立會九龍西補選 劉小麗宣布參選

港聞
2018/09/21

飛機乘客「黑腳」伸前 網民︰勁恐怖

港聞
2018/09/21

快處理塌樹 及早防山火

港聞
2018/09/21

歐洲難民問題

港聞
2018/09/21

在網上傳送味道

港聞
2018/09/21

7-Eleven 隨時跑 Run at your Pace 儲滿跑步里數去行善

港聞
2018/09/21

文化出版界名人雲集 賀聯合集團30周年

港聞
2018/09/21

馬會國際慈善論壇 諾貝爾學者大談政經

港聞
2018/09/21

「堂前食坊」開幕 坐高鐵兼歎多國美食

港聞
2018/09/21

創業的三個關口

港聞
2018/09/21

天天開心的秘密

港聞
2018/09/21

Martin Sorrell再戰廣告風雲

港聞
2018/09/21

乳豬與豆苗

港聞
2018/09/21

圖書館是城市的人文展現

港聞
2018/09/21

柏林猶太博物館

港聞
2018/09/21

空肚食早餐 飲凍果汁易腹瀉

港聞
2018/09/21

雪櫃唔清洗 變細菌溫床

港聞
2018/09/21