樓價猶如鐘擺 走向另一極端?

2016/04/15

樓市已有一段頗長時間沒有業界人士提及鐘擺理論,因為鐘擺由靜止的中心點往左右擺動,到了「極端」之後,又會擺向另一個極端。但是去年9月以前,樓價向高位擺動似乎沒有極限,長升長有。

不過,傳統智慧話升上去,不可能無限量上升,都會跌回來,近期細單位跌勢頗急,如果翻查記錄,細單位跌得急是必然結果。沙田第一城見300萬元、嘉湖山莊日前又出現280萬元成交,細單位細價樓的不少樓價關口,一跌即破。

根據差餉物業估價署資料顯示,樓價高點是去年9月,如果回望過去,金融海嘯後,以2008年底起計,亦即6年多前的樓價與高點比較,可以發現中小型單位急升的情況,現在錄得較大幅度回調亦屬必然。

中小型單位 推高私樓價主力

整體私樓樓價,2008年12月是104.8點,升至2015年9月的306.1點,升幅192%;中小型住宅單位(A至C類),同期由103.7點升至307.3點,升幅高達196%,高於平均水平;至於大型單位(D及E類),同一時段,僅由135.2點升至281.2點,升幅108%,遠低於平均水平,意味着中小型住宅單位是推高整體私樓樓價的主力。

「私樓樓價指數變化圖表」分別計算五類不同面積單位,由2008年金融海嘯至去年高位的升幅,A類細單位過去6年的升幅高達225%,不得不說是相當驚人的。這個「極端」如果往回擺,是否會出現極端的跌幅?

假設下跌點數是上升指數的一半計算,中小型住宅指數,由2008年底起計,大概上升204點,跌掉一半是102點,樓價高位由307點跌至205點左右,跌幅剛好接近市場估計的三成三左右。大型單位升約146點,跌一半約為73點,大型單位樓價指數由281.2點跌至208點左右,跌幅約26%,較中小型單位小。

大單位跌幅較小

如果以A類單位計算,由104點升至338.2點,樓價點數增加高達234.2點,以同樣方法計算,指數蒸發一半,亦即117點;由338點跌下來,亦即跌至221點,跌幅達35%,大概已回落至2012年7至8月左右的價位。

當然,如果是升多少要跌回多少如此「極端」的話,有點貼近早前某外資行所提「極端」情況跌六成水平,以A類計,回跌至2008年年底104的水平,則需要由去年高位大挫69%。

撰文:《經濟日報》專家樓論作者唐榮

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