樓價猶如鐘擺 走向另一極端？

樓市已有一段頗長時間沒有業界人士提及鐘擺理論，因為鐘擺由靜止的中心點往左右擺動，到了「極端」之後，又會擺向另一個極端。但是去年9月以前，樓價向高位擺動似乎沒有極限，長升長有。

不過，傳統智慧話升上去，不可能無限量上升，都會跌回來，近期細單位跌勢頗急，如果翻查記錄，細單位跌得急是必然結果。沙田第一城見300萬元、嘉湖山莊日前又出現280萬元成交，細單位細價樓的不少樓價關口，一跌即破。

根據差餉物業估價署資料顯示，樓價高點是去年9月，如果回望過去，金融海嘯後，以2008年底起計，亦即6年多前的樓價與高點比較，可以發現中小型單位急升的情況，現在錄得較大幅度回調亦屬必然。

中小型單位 推高私樓價主力

整體私樓樓價，2008年12月是104.8點，升至2015年9月的306.1點，升幅192％；中小型住宅單位（A至C類），同期由103.7點升至307.3點，升幅高達196％，高於平均水平；至於大型單位（D及E類），同一時段，僅由135.2點升至281.2點，升幅108％，遠低於平均水平，意味着中小型住宅單位是推高整體私樓樓價的主力。

「私樓樓價指數變化圖表」分別計算五類不同面積單位，由2008年金融海嘯至去年高位的升幅，A類細單位過去6年的升幅高達225％，不得不說是相當驚人的。這個「極端」如果往回擺，是否會出現極端的跌幅？

假設下跌點數是上升指數的一半計算，中小型住宅指數，由2008年底起計，大概上升204點，跌掉一半是102點，樓價高位由307點跌至205點左右，跌幅剛好接近市場估計的三成三左右。大型單位升約146點，跌一半約為73點，大型單位樓價指數由281.2點跌至208點左右，跌幅約26％，較中小型單位小。

大單位跌幅較小

如果以A類單位計算，由104點升至338.2點，樓價點數增加高達234.2點，以同樣方法計算，指數蒸發一半，亦即117點；由338點跌下來，亦即跌至221點，跌幅達35％，大概已回落至2012年7至8月左右的價位。

當然，如果是升多少要跌回多少如此「極端」的話，有點貼近早前某外資行所提「極端」情況跌六成水平，以A類計，回跌至2008年年底104的水平，則需要由去年高位大挫69％。

撰文：《經濟日報》專家樓論作者唐榮