【聲明】港生活網站並無進行電話推廣活動

有得借就盡借?

發佈時間: 2016/08/10

早前有發展商推出120%及123%的按揭計劃,表面上是買樓造按揭時,不止可以借樓價的七成,甚至借樓價的九成,而是可以借足樓價之數外,還可以借多樓價的兩成。

不過,心水清的人應想到,這肯定不是那麼簡單,因發展商要冒的風險也會很高。於是,我去找一些資料,原來,所謂的120%按揭主要是給一些已有另一個未供滿物業的換樓客,即是以兩個物業作抵押。

發展商會為你本來的物業估值,價值不低於現購買單位的六成,便可借樓價的110%、若不低於現購買單位的七成,才可借120%。準確來說,新物業是借95%,即是要付5%樓價才可「上車」。而發展商可按新物業價值的25%,再借一筆錢給你償還原有物業的按揭。但這安排只有3年,首年只需還息(P-2.85%,P為5厘),其後兩年要還本兼還息。

第四年起變高息 供樓負擔沉重

第4年起要重新跟發展商造按揭(發展商旗下的財務公司),但利息會提高至P-1%,即是4年後的按揭利息,以現水平不加息計,已升至4厘,若這幾年加息,更不止此數。簡單說,你必須於3年內出售手上原有的物業,否則,第4年起的供樓負擔將會超高。

早前跟一位於90年代中期置業的姊妹Denise談起這事,她對這種「先甜後苦」的優惠計劃不以為然,認為只是表面風光,因為即使可用極少首期上車,但當幾年後,供樓負擔就很沉重,如適逢樓價下跌,艱苦的日子就會很長久。

「我當年首次置業,那時的發展商推出的主要是九成半按揭,即銀行造七成按揭,發展商旗下的財務公司提供額外的兩成半按揭,我只付樓價的5%便可上車。當年我工作了幾年,但由於人工不高,所以儲不到錢,但後來我轉了一份收入高很多的工作,眼看自己已供得起樓,所以便毅然『碌卡』付了5%樓價,怱怱上車。而且,二按是第三年起才需供款,所以,首兩年我真的供得很輕鬆。」Denise向我娓娓道出她的「上車」經過。

「這應該是97年前的事吧?」我問Denise。

收入如不穩定 供款或會數倍增

「是的,我上車後樓價狂升,高峰期時我在不到一年的時間內,賺了過百萬。但當時我完全沒炒樓意慾,因我買樓一心置業;我很喜歡所買的單位,沒想過趁高,或趁賺錢便沽出去!」

「如妳一直持有,那就必定有好幾年痛苦日子了!」我想起97年後,樓價一度大跌。

「對呀!我當時的二按,利息是很高的,具體我已忘記,但應超過10厘,因當時的按揭利息是P+,而不是現在的P-呀!當我享受了兩年輕鬆的日子後,從第三年起,我的供樓負擔突然大增一倍!

「但既然妳是自住,應該沒有太大問題吧!」

「某程度是的,但97年亞洲金融風暴後,我的收入已見頂,我曾去信銀行和發展商要求減息,銀行答應,但發展商卻不肯,結果我一直要以超高息去供我的二按!最後,由於我的工作再有變,收入變成不穩定,於是,我在2005年時毅然斬纜,改為租樓住。雖然我蝕了錢,但可以斷了二按兼套現少許金錢,我感到輕鬆得多。」

「但妳沽了物業,便不能享受後來的樓價回升?」

「某程度上,如非那部分二按的影響,我未必會放了該物業,這次是很大教訓呢!我的忠告是,就算有得借,也不應盡借,如當年我是自付三成首期上車,情況肯定不會是如此!」

(本欄逢周一、三、五刊登)

撰文: 唐德玲 作者從事理財策劃工作逾十年,並擁有認可財務策劃師資格。
欄名: 女人筆金心