樓價跌 不吃不喝供樓仍要16年

2016/04/08

金管局上周發表的半年報告指出:「儘管近期樓價有所下跌,置業負擔能力仍然偏緊。第4季的樓價與收入比率為15.7。」

翻查記錄,香港樓市上個高點是1997年,達到14.6的水平,亦即14.6年的家庭收入才能抵銷一個小型、約538平方呎單位的樓價,當時居於私樓家庭月入中位數,大約是2.2萬元,而該年二手住宅平均每宗成交價約為386萬元,約為175個月的家庭收入,即約為14.6年。

樓價收入比 去年尾季微跌至15.7

其後樓市大幅回落,這個1997年的14.6高位,直至2013年第3季突破,其後仍然持續向上,到2015年第2季的15.9,當時達到歷史高峰,與統計處的資料對比,當時的私樓家庭月入是33,800元,15.9代表190.8個月的月入,樓價高位為645萬元左右的水平。

自去年第2季見頂,第3季已輕微回軟至15.8的水平、第4季金管局的數字進一步微跌至15.7,即188.4個月,如果比照附表中去年第4季的月入中位數,樓價大約是641萬元左右,與高位比較,跌幅相當輕微。

若以最新數據比較,家庭月入不變的情況下,樓價收入比要回落至上一個高位水平,亦即14.6,月入3.4萬元,樓價將會596萬元左右,樓價再跌7%左右可達,不過,若月入因樓市及經濟等衝擊而回落,舉例月入回跌5%至32,300元水平,同樣是14.6倍,樓價將至566萬元,較去年第4季水平調整11.7%。

對上一個高位 為1997年14.6

唐榮翻查一些舊資料發現,若以樓價收入比觀察,大概只有1999年至2006年,樓價收入比在10倍以下,低點是2002年,當時私樓家庭月入中位數是22,500元,平均每宗二手住宅成交價只有164萬元,那時的樓價收入比只有6.1這個超低水平。

現水平跌至6.1又如何?月入3.4萬元,樓價大約是249萬元左右,樓價需要由現今大跌61%,直追1997年後金融風暴後持續下滑至沙士期的跌幅。不過,香港家庭收入無法追上樓價升幅卻是事實,就以兩個附表比較,私樓家庭月入由2011年第4季的2.9萬元升至2015年第四季的3.4萬元,4年間月入升幅有17%,如果以一般打工仔每年都加人工來說,尚算不俗。

不過,樓價的跌升更驚人,即使人工年年加的情況下,樓價收入比在4年間,由11倍增至15.7倍,兩者相差4.7倍,代表4年間,居於私樓家庭收入要額外增加4.7年或56.4個月的收入,才能抵銷樓價上漲。

撰文:《經濟日報》專家樓論作者唐榮

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