物業投資導師 授3招買樓策略

物業投資導師蔣一洪（Lucy），當年受一個跨國培訓集團的買樓課程影響，令她由港漂變成業主，過程中她發現買樓非想像那麼遙遠，遂決定將課程引入香港，以3招策略，改變港人「上車難」的想法。

Step 1：了解基本資料

清楚自己可付多少首期、每月供款能力及通過壓力測試的所需收入、認識不同銀行的按揭計劃及相關息口、翻查信貸紀錄等。若已有心儀的地區或樓盤，可嘗試到地產舖逛逛，認識附近地產經紀，從中獲得更多資訊。

Step 2：定立搵樓目標

怎樣才稱得上穩陣盤？大家可按能力和風險承擔能力去定義，而Lucy的投資法則，是單位需低於市價20％，且有4厘租金回報。這些盤當然不易找，但達到這兩點已是個很大的緩衝，跌一點不會「入肉」，可靠收租作緩衝。「捱過跌市後，假設層樓回升10％，加起來已是30％，回籠的錢已是Double。」

Step 3：查找回報及市值

以目前議價空間較大的情況，搵樓應先聚焦租金回報。可先查出屋苑最近3個月的成租金額，然後再分別以業主、租客的身份向經紀查詢，甚至可以向大廈保安等打聽，從而得出一個約數。若以此數計出的回報已有4厘，即屬筍盤。至於單位市值方面，可參考最近3個月的成交價，若屋苑成交少，則可參考附近同類型單位的成交價，另外再拿取3至5間不同銀行的估價，從中得出平均金額。

創辦投資課程 3年購沽13物業

叫自己做「樓市小將」，原因是作為一個物業投資導師，Lucy年紀的確小，今年只得30歲。另外她投資的年資也不算長，僅得3年。但就在這短短3年間，她以個人及合資公司的名義等買賣過13項物業，現時手上仍持住宅、寫字樓及海外單位共10個，其中個人資產總值超過1,600萬元。

畢業4年後參加了跨國培訓集團Freemen的培訓課程，專門教授創業、生意營運及投資物業等，後來更追隨教訓飛往馬來西亞「深造」。「那邊的課程，主要教我們一個No money down的投資物業方法，由做Reserach教起，一路到揀樓、講價，計算收益成本以及再投資。」

她在2014年成立了培訓公司，將學到的一套投資法引入香港，並因應本地實況設計出為期3個月的投資實戰課程，當中包括定期講學及市況分析，也有導師跟進揀樓、議價及買樓等流程。

（原文刊於iMoney）

撰文：郭麗安

攝影：梁健騰