物業投資導師 授3招買樓策略

2016/04/08

物業投資導師蔣一洪(Lucy),當年受一個跨國培訓集團的買樓課程影響,令她由港漂變成業主,過程中她發現買樓非想像那麼遙遠,遂決定將課程引入香港,以3招策略,改變港人「上車難」的想法。

Step 1:了解基本資料

清楚自己可付多少首期、每月供款能力及通過壓力測試的所需收入、認識不同銀行的按揭計劃及相關息口、翻查信貸紀錄等。若已有心儀的地區或樓盤,可嘗試到地產舖逛逛,認識附近地產經紀,從中獲得更多資訊。

Step 2:定立搵樓目標

怎樣才稱得上穩陣盤?大家可按能力和風險承擔能力去定義,而Lucy的投資法則,是單位需低於市價20%,且有4厘租金回報。這些盤當然不易找,但達到這兩點已是個很大的緩衝,跌一點不會「入肉」,可靠收租作緩衝。「捱過跌市後,假設層樓回升10%,加起來已是30%,回籠的錢已是Double。」

Step 3:查找回報及市值

以目前議價空間較大的情況,搵樓應先聚焦租金回報。可先查出屋苑最近3個月的成租金額,然後再分別以業主、租客的身份向經紀查詢,甚至可以向大廈保安等打聽,從而得出一個約數。若以此數計出的回報已有4厘,即屬筍盤。至於單位市值方面,可參考最近3個月的成交價,若屋苑成交少,則可參考附近同類型單位的成交價,另外再拿取3至5間不同銀行的估價,從中得出平均金額。

創辦投資課程 3年購沽13物業

叫自己做「樓市小將」,原因是作為一個物業投資導師,Lucy年紀的確小,今年只得30歲。另外她投資的年資也不算長,僅得3年。但就在這短短3年間,她以個人及合資公司的名義等買賣過13項物業,現時手上仍持住宅、寫字樓及海外單位共10個,其中個人資產總值超過1,600萬元。

畢業4年後參加了跨國培訓集團Freemen的培訓課程,專門教授創業、生意營運及投資物業等,後來更追隨教訓飛往馬來西亞「深造」。「那邊的課程,主要教我們一個No money down的投資物業方法,由做Reserach教起,一路到揀樓、講價,計算收益成本以及再投資。」

她在2014年成立了培訓公司,將學到的一套投資法引入香港,並因應本地實況設計出為期3個月的投資實戰課程,當中包括定期講學及市況分析,也有導師跟進揀樓、議價及買樓等流程。

(原文刊於iMoney)

撰文:郭麗安

攝影:梁健騰

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