安老按揭終於普及化

從退休策劃的角度，俗稱「逆按揭」的安老按揭計劃，其實是一個很好的工具。

試想想，自己辛苦了大半生，供滿一層自住物業後，對大部分人來說，這個資產可能已經佔了個人總資產的五成或以上。但可惜的是，這個資產只能提供居住的功能，卻不能產生現金流，（反而衍生很多長期支出，包括差餉、地租和管理費等等），實在十分浪費。

安老按揭的概念就是要釋放這個資產的價值，讓業主本人也可享受到釋放出來的價值，即是令到物業除了提供居住功能外，還可提供現金流，以作為業主的一部分退休金！

擴至未補地價資助房屋

不過，這計劃推出了大約5年，但市場反應始終不算熱烈，其中一個問題可能是，過去可以用來「逆按揭」的物業只限已供滿的私人住宅。

最近，按證證券公司宣布，安老按揭計劃擴展至未補地價的資助房屋，包括居屋、公屋及夾屋，涉及的合資格單位約40萬個。申請人的年齡只要是60歲以上，持有香港身份證，而樓齡又在50年以下（物業估值將以市值扣減地價後計算），便可以申請。

我留意到，今次按揭證券公司（負責逆按揭的公司）為放寬逆按揭物業範圍而召開的記者會，是在葵芳新都會廣場舉行，而非一向的中環國金大廈，明顯是想把「逆按揭」的概念推廣至「民間」。

而且，今次還請來前無綫藝人鄧英敏和他的女兒鄧上文協助宣傳。在此之前，按揭證券公司邀請了藝人石修父子做代言人，今次換上鄧英敏父女，且看效果如何？

另外，按揭證券公司又在報章賣廣告，大力宣傳安老按揭的好處，當然特別強調，現在不止私樓可「逆按揭」，連未補地價的居屋、夾屋，以至其他資助出售房屋也可以，希望可擴大市場！

除按證公司大力推廣「逆按揭」的概念外，這次連參與的銀行也非常配合。前兩日，我在住所郵箱也收到東亞銀行（00023）的宣傳單張，標題其實頗吸引，那就是「供樓半生養你一生」，邀請我去參加「安老按揭」的講座。

參與銀行積極推廣宣傳

另外，中銀香港（02388）也藉機推出優惠計劃，由即日起至今年11月30日，經中銀香港申請「安老按揭計劃」，並於今年12月31日或之前成功提取貸款，可享額外8,000元現金獎賞。

姊妹們，過去我從未見過銀行如此積極參與安老按揭計劃的。事實上，銀行對於安老按揭計劃一向都不熱衷。

不說不知，現時參與安老按揭計劃的銀行只有7間，除了剛才提過的東亞和中銀香港外，其餘5間都是中小型銀行，包括富邦、交通、南商、上商和永隆！

我一向認為，這類計劃要受到廣泛支持和普及，銀行的參與和推廣十分重要，因為整個計劃的核心就是要有銀行願意接受一些「高齡物業」作扺押，但過去很多銀行都認為，接受「高齡物業」作抵押，雖不至於加大了貸款風險，但按揭年期可算超長，動輒20-30年，而且很少會在中途「轉按」，因此，在資產負債表中會有很多長期的貸款，對銀行的營運未必是好事。結果，銀行都寧願做「正常」的按揭，而不造「反轉」（Reverse）的按揭！

為了深入了解安老按揭計劃的細節，我曾致電上述銀行查詢，但反應都不積極，希望這次擴大物業的範圍，可刺激銀行對這類貸款的意慾。（本欄逢周一、三、五刊登）

tong_lydia223@yahoo.com.au