成本價租中產屋

2016/11/04

啟德發展區住宅用地以高於市場預期逾倍的呎價成交,令人擔心會刺激樓市再次升溫。要從根本解決市民置業需要,政府還要從提供「只租不賣」的公營房屋入手。

今時談「樓」,大家容易混淆了幾個概念:居住、置業、投資,政府宜集中解決市民「居住」需要,才是首要。至於置業,甚至投資,就好比派飯要兼送鵝肝一樣,不切實際。當置業可以變成一個坐擁「樓」便可增值的投資行為,利之所在,怎不吸引?

這邊廂,土地以天價成交;那邊廂,政府首個主要以公屋居民為對象的「綠置居」項目,申請卻僅超額2.6倍,並未如想像般受歡迎,這令人想起早前,3,000多個資助房屋單位揀樓,有逾4成申請者「甩底」的情況,當中不乏公屋居民的申請人。政府以資助房屋,幫助已受助的公屋居民置業,從而盤活公屋資源,得以重新投放到更有需要的市民身上,但不太有效。

若政府能夠以「公營房屋,只租不賣」的政策,從根本去改變港人「一定要置業」的觀念,相信有助遏抑樓價。

只租不賣的公營房屋非現在的「公屋」,是以成本價,租予沒有物業市民的公營房屋。有人擔心,這又會為政府製造了今天公屋在管理及維修費用上的負擔。其實,若用政府地,不計地價,一個500呎面積的單位,以每呎$4,000建築成本價計,成本僅$200萬。假設可供居住30年,要回本,應是:$200萬÷30(年)=$6.6萬(每年);$6.6萬÷12(月)=$5,500(月租),若連管理雜費等,月租收$8,000,30年定額租金,呎租也僅$16;中產住戶沒有資產審查,只要不擁有物業已可。

月租$8,000,即使每年加租1%至2%,30年後租金也只約1.1萬至1.4萬餘之間,中產家庭絕對負擔得起,留意,這些並不是今天帶有福利元素的「公屋」,而是為改變「樓」可自住、投資觀念的措施。它既可收回成本,又滿足市民需要,並提升了中產生活質素,這才算是回應部分中產的訴求。

其實,今時建築成本約$3,500,石屎壽命60年,以上數據絕對有迹可尋,水漲船高的樓價貴在地價,若公營房屋成本不計地價,甚至可進一步控制建築成本,包括處理每噸建築廢料費用在$2,000以下,那500呎的單位建築費就在200萬左右。

這類公營房屋,會讓那些暫未有經濟能力置業、正等待「上車」時機的中產,可以即時得以獲改善生活質素,在置業前的一段「等待期」,壓力又得以紓解。

釜底抽薪,可為沒有物業的中產提供30年較理想的住所,才會令社會對置業的需求稍降。

(本欄逢周一至五刊登)

撰文: 石老師工作室 敢批評,提意見;求共融,齊築福。
欄名: 為理發聲

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