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港聞

推中產屋 滿足居住需求

2016/11/07
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中大香港亞太研究所公布最新「香港生活質素指數」,指數連續兩年下跌,為近10年最差,其中置業負擔比率再創新低,即港人置業負擔能力比上1年更差,若再與近日啟德發展區住宅用地以天價成交互相印證一下,港人是否應要擺脫「香港地,要置業」的心魔?

「香港生活質素指數」綜合了健康、社會、文化及休閒、經濟和環境5大分類指數,而以「經濟」跌幅最為顯著,也是13年來最低,其中兩項指標:置業負擔能力比率和實質租金指數均創新低,即置業負擔能力較差,交租也較吃力;簡單講,即是:港人供貴樓、捱貴租。

有學者分析,以現時家庭入息中位數計算,今時1個家庭需要不吃不喝不消費15.68年,才可在九龍區買到1個400呎的單位,較前1年還要多1年,故學者建議政府要在居屋以外,再助希望置業的中產人士買樓。其實,若跳出框框去看,港人為甚麼一定要置業做業主?

我們不建議未有物業的人勉強做業主,因為地價仍是有升無跌。以啟德這片市區土地為例,今次由中資公司以逾88億元投得,擊退其餘19發展商,為甚麼這家中資公司會如此有信心?或者他們看土地/住宅可以升值或帶來租金的收益3%,加上手持人民幣有5%的貶值風險,就看成共有8%的資金保值考慮,這作為一個集資,然後投資的項目便不難理解。

此外,若該公司本身的業務或與其他企業合作的業務,與啟德區內的郵輪或酒店款待等業務有關,也可視此為業務發展的配套,又更合理。

不過,以中資財團對香港土地的熱衷,大家認為香港可為眾多中資提供多少熱賣土地?要政府寓禁於徵,連土地也「加辣」,向投得土地的中資徵收高昂稅款?內地熱錢充裕,增加費用相信不能阻止中資買地。仿效約10年前,意大利個別地區,全面禁止外資(主要是俄羅斯人)買地又可不可以?奉行資本主義的香港若禁止非港資買地,便有違自由市場的原則,因此,地價仍然會升,而不單止中產,甚至中中產、中上產,可能都別奢望可以置業了,因為最新市區住宅呎價已1.35萬元,連建築費用,日後落成一定要叫價每呎2萬才可。

本欄一直建議政府即建「只租不賣」的公營房屋,集中照顧中產人士的住屋需要,反而不必再照顧他們的置業欲望,假以時日,希望可以移風易俗,把港人「一定要置業」的觀念改變過來,而有住屋需要的中產或夾心階層,也可短期內改善到居住質素,再伺機買私樓。

筆者相信,類似1998年亞洲金融風暴、2003年沙士及2008年金融海嘯等經濟危機,都可為希望置業的人士帶來「上車」的機會,屆時,外圍經濟環境不但會對本地樓市帶來的衝擊,可能也會大大打擊港人的置業意慾。此外,要用公帑去資助一批不是有「居住」需要,而只是有「置業」欲望的人做業主,相信社會也有爭議:為甚麼要幫助人上車做業主,而不是全力建公屋助基層上樓?

上述理據,正是我們一直主張公營房屋,只租不賣的理由。

(本欄逢周一至五刊登)

撰文: 石老師工作室 敢批評,提意見;求共融,齊築福。
欄名: 為理發聲

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