推中產屋 滿足居住需求

中大香港亞太研究所公布最新「香港生活質素指數」，指數連續兩年下跌，為近10年最差，其中置業負擔比率再創新低，即港人置業負擔能力比上1年更差，若再與近日啟德發展區住宅用地以天價成交互相印證一下，港人是否應要擺脫「香港地，要置業」的心魔？

「香港生活質素指數」綜合了健康、社會、文化及休閒、經濟和環境5大分類指數，而以「經濟」跌幅最為顯著，也是13年來最低，其中兩項指標：置業負擔能力比率和實質租金指數均創新低，即置業負擔能力較差，交租也較吃力；簡單講，即是：港人供貴樓、捱貴租。

有學者分析，以現時家庭入息中位數計算，今時1個家庭需要不吃不喝不消費15.68年，才可在九龍區買到1個400呎的單位，較前1年還要多1年，故學者建議政府要在居屋以外，再助希望置業的中產人士買樓。其實，若跳出框框去看，港人為甚麼一定要置業做業主？

我們不建議未有物業的人勉強做業主，因為地價仍是有升無跌。以啟德這片市區土地為例，今次由中資公司以逾88億元投得，擊退其餘19發展商，為甚麼這家中資公司會如此有信心？或者他們看土地/住宅可以升值或帶來租金的收益3％，加上手持人民幣有5％的貶值風險，就看成共有8％的資金保值考慮，這作為一個集資，然後投資的項目便不難理解。

此外，若該公司本身的業務或與其他企業合作的業務，與啟德區內的郵輪或酒店款待等業務有關，也可視此為業務發展的配套，又更合理。

不過，以中資財團對香港土地的熱衷，大家認為香港可為眾多中資提供多少熱賣土地？要政府寓禁於徵，連土地也「加辣」，向投得土地的中資徵收高昂稅款？內地熱錢充裕，增加費用相信不能阻止中資買地。仿效約10年前，意大利個別地區，全面禁止外資（主要是俄羅斯人）買地又可不可以？奉行資本主義的香港若禁止非港資買地，便有違自由市場的原則，因此，地價仍然會升，而不單止中產，甚至中中產、中上產，可能都別奢望可以置業了，因為最新市區住宅呎價已1.35萬元，連建築費用，日後落成一定要叫價每呎2萬才可。

本欄一直建議政府即建「只租不賣」的公營房屋，集中照顧中產人士的住屋需要，反而不必再照顧他們的置業欲望，假以時日，希望可以移風易俗，把港人「一定要置業」的觀念改變過來，而有住屋需要的中產或夾心階層，也可短期內改善到居住質素，再伺機買私樓。

筆者相信，類似1998年亞洲金融風暴、2003年沙士及2008年金融海嘯等經濟危機，都可為希望置業的人士帶來「上車」的機會，屆時，外圍經濟環境不但會對本地樓市帶來的衝擊，可能也會大大打擊港人的置業意慾。此外，要用公帑去資助一批不是有「居住」需要，而只是有「置業」欲望的人做業主，相信社會也有爭議：為甚麼要幫助人上車做業主，而不是全力建公屋助基層上樓？

上述理據，正是我們一直主張公營房屋，只租不賣的理由。

（本欄逢周一至五刊登）