政府於11月4日突然對樓市「加辣」,主要針對住宅投資者,市場預料短期內會令樓價回落3%至5%,但因為現時二手屋苑的租盤供不應求的情況會進一步惡化,租金將進一步被推高。
為了調控樓市,過去6年政府推出種種辣招針對住宅投資者,引發不少副作用,其中一個副作用是二手樓市放盤量不斷下降,以中原地產公布10大藍籌屋苑的放盤量為例,截至上周五(11月4日)10大藍籌屋苑二手放盤量約1,863個,較今年1月的3,075個,大跌39%,由於放盤量不足,二手樓價不斷被推高。
二手放盤量減 租盤更缺
其實,租務市場缺盤的情況更加嚴峻,同樣以中原地產統計的10大藍籌屋苑為例,截至上周五,租盤存量約620個(比買賣盤還少66%);而今年年初同類統計,則有約1,064個租盤,跌幅達42%,跌幅比買賣盤更大。
當中以天水圍嘉湖山莊的情況最嚴峻,現時只有25個單位放租,以該屋苑共有15,924伙計,租盤流通量不足千分之二,即是1,000個業主,不足兩個是收租盤源。其次是麗港城及新都城,租盤存量僅30個,不足應付1個月的需求。
回看今年首10個月10大藍籌屋苑的租務市場,一直處於「租務小陽春」的市況,由3月至9月每月租務成交量均逾400宗,最高為7月份的464宗,直至10月份由於租盤缺盤嚴重才回落至331宗的低位。
以嘉湖山莊為例,今年首10個月一共消化了533個租盤,不少個案是投資者剛買樓,未收樓便被租客預租。
投資轉投一手 難救近火
由於租盤供應嚴重不足,嘉湖山莊租金節節上升,盤源稀缺下租金隨之被推高,屋苑10月平均呎租約22元,較上月19.5元升12.8%,屬各屋苑之冠。據了解,過去被視為「炒家天堂」的嘉湖山莊,近年已經轉變成為「上車天堂」,據代理統計,近年買家有85%以上不用支付雙倍印花稅,投資者愈來愈少,租盤供不應求,租金因而被推高。
事實上,近年有不少投資者轉投新盤市場,因為新盤的付款方案遠比二手小業主來得靈活,但是近年不少新盤均屬遠期樓花,以未來數月可供入伙的新盤為例,例如東涌東環、將軍澳峻瀅等,均早在2014年底至2015年初推售,而今年推售的多個熱賣新盤當中,例如馬鞍山薈朗及薈晴,樓花期約30個月;將軍澳海翩滙樓花期約28個月。雖然兩盤均出現投資者大手掃貨個案,但是遠水不能救近火的情況,很難紓緩租盤供不應求的問題。
除了遠水不能救近火,近兩年新盤管理費不斷上升,投資者將成本轉嫁租客,故入伙新盤租金一個高於一個,間接推高二手租金。
撰文:《經濟日報》專家樓論作者唐榮
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樓市加辣 辣跑投資者 辣㷫租金 - 晴報 - 港聞 - 新聞頭條 - D161111
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2016-11-11
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