闢地建屋 支撑退保

香港欠缺土地建屋，不但影響房屋供應，還會影響庫房收入，影響着退休保障計劃的財務資源，可謂同時涉及港人兩大關注，但建屋策略與賣地收益之間可能出現的矛盾，大家亦要及早留意。

政府未來10年總房屋供應目標維持46萬個單位：公營房屋佔28萬個單位，其餘為18萬個私營房屋單位。不過，即使日後順利完成所有公營房屋項目，以目前土地，最終落成量僅23.6萬個，尚欠地去建4.4萬個單位，因此，積極覓地建公營房屋安民，是近日《長遠房屋策略》周年進度報告的重要信息。至於18萬個人私人單位，同樣要有足夠的土地興建，但若參考啟德住宅地最近的估值，加上它對二手樓市的影響，未來樓價似乎只會更高，置業人士「上車」更難。

沒有土地就沒有房屋，本欄一直主張在維港以外，填海造地，加上其他可行辦法積極闢地、收地，希望解決長遠土地供應短缺的問題。然而，有「麵粉」未必便代表有平「麵包」可讓有需要人士買得起，如果大家同意房屋是民生所需，而當市場扭曲，不能有效運作時，政府就要介入管制，從而平衡社會利益，讓不能置業的弱勢準業主可以買得起樓，政府多次向樓市出「辣招」，就是寓禁於徵（重稅）。

供求有兩方面，但辣招針對消費者，對供應商（地產發展商）又可有其他措施？例如日後部分賣地，會否做到「平買平賣」的效果，即發展商以較低價買入土地，亦以較低價賣予準業主，但較低地價不代表發展商可以高定價牟利，政府要像監管公用事業機構一樣，要有利潤管制（例如10％），並在標書中定明建築材料的規格及成本，這類在有指定用途的土地上建成的房屋並非公營房屋，而可稱為「公私合作」的項目，平地製造平私樓，亦旨在讓希望置業的市民買到可負擔的住宅單位。

不過，土地稀缺而仍要平賣土地，自然會影庫房收益。2016-17年度，政府地價收入達670億元，比薪俸稅還要多70億元，以整體地產（包括印花稅）的收益減少來換取市民可負擔的私樓，是否值得還待討論，但同一個「荷包」，推行退保的財務資源就一定減少了。

當香港營商環境暫未見更加理想，而產業又未見有新出路，外資企業來港又裹足不前，政府日後還會否徵得今天約1,400億元的利得稅？。高地價政策及從賣地而來的穩定收益，會是政府以財政支持退保的一大考慮。

（本欄逢周一至五刊登）