上星期兩大地產代理先後發表研究報告指出，香港二、三綫屋苑的升幅跑贏一綫屋苑，從數字上看，令人以為二、三綫屋苑的升值前景更理想，更值得買。不過，購買時不能忽略了三個風險，包括：防守力、交投量和安全系數。
中原地產一項研究報告指出，由去年7月至今年2月，8個月的樓市上升期中，屯門大興花園呎價累升17.5％，高於大型藍籌屋苑嘉湖山莊的11.8％。九龍灣得寶花園期內累升21.7％，高於藍田滙景花園的16.8％。
美聯物業則用今年首季平均註冊金額作例證，指出荃灣中心平均註冊金額383萬元，比去年首季的310萬元升23％，反而美孚新邨僅按年上升4％，顯示二綫屋苑的升幅比一綫屋苑更理想。
升跌速度急 防守力遜一綫
唐榮並不是質疑兩大地產代理數據的真確性，只想提醒準買家，買樓不可以僅看升值速度，還要看防守力。
以中原領先指數的數據作參考，香港樓市對上一個跌浪是由2015年的9月至2016年的2月，如果比較一、二綫屋苑的防守力，一綫屋苑的表現反而更強。
一綫交投量跑贏 易出入貨
以上述屯門大興花園為例，樓價由2015年8月每平方呎8,941元，跌至2016年2月的每平方7,490元，跌幅約16％，同期的嘉湖山莊平均呎價由7,800元下跌至7,025元，僅跌10％；其次，再以得寶花園與滙景花園的比較，得寶花園平均呎價由14,111元回落至11,087元，期內跌幅約21％，而滙景花園平均價由12,966元，回落至11,942元，跌幅僅8％，數據反映二綫屋苑升得急，下跌速度同樣亦較急。
另外，買樓除了要留意樓價的升、跌幅度外，另一個重要指標是交投量，而這個指標一綫屋苑肯定跑贏。根據利嘉閣統計的50大屋苑數據顯示，以荔枝角美孚新邨為例，2016年全年錄得349宗買賣，荃灣中心同期僅錄得114宗，平均每月不足10宗；若用嘉湖山莊及大興花園作比較，嘉湖山莊2016年共錄572宗買賣，是大興花園128宗的4.4倍。
如果用2015年8月至2016年2月跌市期比較，嘉湖山莊錄232宗成交，是大興花園47宗的4.9倍；租務市場也出現同樣情況，嘉湖山莊2016年全年錄657宗租務成交，大興花園僅127宗，數據反映一綫大屋苑無論淡市或旺市，交投量都比二綫屋苑較為活躍，即是說出貨入貨會相對容易。
銀行估值不足 安全系數低
事實上，近期二綫屋苑的升幅過急也衍生不少問題，例如《經濟日報》上星期對全港30個造價破頂的個案進行銀行估價，近半數銀行估值不足，以二綫屋苑情況較為明顯，包括馬鞍山海典灣、沙田濱景花園及屯門利寶大廈等，估值比成交價低逾一成。主要因為二綫屋苑過去交投較少，銀行或缺乏參考數據下，較易出現估值不足的情況。
反而成交較多的一綫屋苑如天水圍嘉湖山莊，沙田第一城及鰂魚涌太古城等，即出現估凸價情況，數據反映一綫屋苑的安全系數比二綫屋苑為高。
撰文：《經濟日報》專家樓論作者唐榮