林鄭房策看兩關鍵

近期新盤一房戶的定價屢出現過千萬元，連中產家庭亦不易負擔得起。社會對無論是港人首置上車盤、高級版居屋，還是夾屋的需求有增無減，但這類資助房屋要怎定位也有相當難度。

近期開價的新盤不少一房戶的定價相當進取，動輒逾千萬元，以日前北角維港頌1房最平折實價988.8萬元計算，承造最多6成按揭、貸款額上限500萬元，首期便要488.8萬元，以年期30年、按息約1.7厘計算，每月供款約1.8萬元，在壓力測試家庭收入就需要超過4.3萬元，以統計處的家庭住戶入息分布來說，大約只有最高收入的26％家庭能負擔。

申居屋購私樓家庭 存重疊

事實上以目前的樓價，連不少中產家庭亦不易負擔得起私樓上車，惟有轉向房委會、房協推出的資助房屋，但過去幾年細價樓樓價飈升，居屋申請入息資格上限卻未能追上。

例如以2012年推售的青衣綠悠雅苑為例，當時家庭戶申請入息上限為4萬元，最新一批觀塘彩興苑、梅窩銀蔚苑、銀河苑的2至9人家庭入息上限為5.47萬元，上調幅度約37％，雖與同期樓價指數的升幅相若，但比較沙田第一城、天水圍嘉湖山莊等上車盤樓價則升了4至5成，似乎入息限制上調再快亦不易追趕樓價升幅。

同時，香港目前有15％的家庭居住在居屋、夾屋及租置計劃等，由政府出售的資助房屋，即使連同公屋住戶亦佔全港家庭不足5成，但以最新5.52萬元的家庭入息上限計算，其實已覆蓋了全港78％至84％的家庭。

這情況說明，合資格申請居屋的家庭，與有購買私樓上車盤的購買力，存在一部分重疊，一旦居屋供應全面到位，細價樓樓價難免會受影響。政府亦要思考居屋的定位是面向全港80％家庭，還是集中在5至6成未能負擔私樓家庭。下屆特首林鄭月娥提出興建港人首置上車盤，目標買家是買不起私樓、收入又高於居屋資格的夾心家庭，包括採用公私營合作發展等方式，有人理解為重推夾屋。

目前居屋申請資格已覆蓋近8成港人，入息上限5.5萬元已高於2001年房協修訂後的5萬元上限，如果新的港人首置上車盤入息上限進一步向上提高，假設入息上限上調至6萬至7萬元，已經覆蓋全港近9成家庭，情況就跟當年的夾屋相若。

房策落實 取決土地入息上限

如果參考新加坡，目前雖然8成人居住在政府資助出售的組屋內，以3、4房單位的一般申請資格入息上限計算，最多6.6萬元（1.2萬新加坡元），只是覆蓋當地近7成家庭的收入水平，低於香港的近8成水平，若以屬於成年子女與父母的跨代家庭的申請資格9.8萬元（1.8萬新加坡元），則是覆蓋當地近9成家庭收入。

林鄭說過，她房屋政策的思路近似新加坡模式，到底能否落實，就取決於有否足夠的土地興建資助房屋，以及會否大幅上調入息申請資格這兩個關鍵因素。

撰文：《經濟日報》專家樓論作者唐榮