近期新盤一房戶的定價屢出現過千萬元,連中產家庭亦不易負擔得起。社會對無論是港人首置上車盤、高級版居屋,還是夾屋的需求有增無減,但這類資助房屋要怎定位也有相當難度。
近期開價的新盤不少一房戶的定價相當進取,動輒逾千萬元,以日前北角維港頌1房最平折實價988.8萬元計算,承造最多6成按揭、貸款額上限500萬元,首期便要488.8萬元,以年期30年、按息約1.7厘計算,每月供款約1.8萬元,在壓力測試家庭收入就需要超過4.3萬元,以統計處的家庭住戶入息分布來說,大約只有最高收入的26%家庭能負擔。
申居屋購私樓家庭 存重疊
事實上以目前的樓價,連不少中產家庭亦不易負擔得起私樓上車,惟有轉向房委會、房協推出的資助房屋,但過去幾年細價樓樓價飈升,居屋申請入息資格上限卻未能追上。
例如以2012年推售的青衣綠悠雅苑為例,當時家庭戶申請入息上限為4萬元,最新一批觀塘彩興苑、梅窩銀蔚苑、銀河苑的2至9人家庭入息上限為5.47萬元,上調幅度約37%,雖與同期樓價指數的升幅相若,但比較沙田第一城、天水圍嘉湖山莊等上車盤樓價則升了4至5成,似乎入息限制上調再快亦不易追趕樓價升幅。
同時,香港目前有15%的家庭居住在居屋、夾屋及租置計劃等,由政府出售的資助房屋,即使連同公屋住戶亦佔全港家庭不足5成,但以最新5.52萬元的家庭入息上限計算,其實已覆蓋了全港78%至84%的家庭。
這情況說明,合資格申請居屋的家庭,與有購買私樓上車盤的購買力,存在一部分重疊,一旦居屋供應全面到位,細價樓樓價難免會受影響。政府亦要思考居屋的定位是面向全港80%家庭,還是集中在5至6成未能負擔私樓家庭。下屆特首林鄭月娥提出興建港人首置上車盤,目標買家是買不起私樓、收入又高於居屋資格的夾心家庭,包括採用公私營合作發展等方式,有人理解為重推夾屋。
目前居屋申請資格已覆蓋近8成港人,入息上限5.5萬元已高於2001年房協修訂後的5萬元上限,如果新的港人首置上車盤入息上限進一步向上提高,假設入息上限上調至6萬至7萬元,已經覆蓋全港近9成家庭,情況就跟當年的夾屋相若。
房策落實 取決土地入息上限
如果參考新加坡,目前雖然8成人居住在政府資助出售的組屋內,以3、4房單位的一般申請資格入息上限計算,最多6.6萬元(1.2萬新加坡元),只是覆蓋當地近7成家庭的收入水平,低於香港的近8成水平,若以屬於成年子女與父母的跨代家庭的申請資格9.8萬元(1.8萬新加坡元),則是覆蓋當地近9成家庭收入。
林鄭說過,她房屋政策的思路近似新加坡模式,到底能否落實,就取決於有否足夠的土地興建資助房屋,以及會否大幅上調入息申請資格這兩個關鍵因素。
撰文:《經濟日報》專家樓論作者唐榮
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林鄭房策看兩關鍵 居屋政策覆蓋八成家庭 - 晴報 - 港聞 - 新聞頭條 - D170413
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2017-04-13
林鄭房策看兩關鍵