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樓價升 安老按揭才普及?

發佈時間: 2017/04/26

姊妹們,日前提到,按揭證券公司將於明年推出「公共年金」,希望能為退休人士提供多一種長期且穩定的定息投資工具。其實,除了年金外,按揭證券公司的另一「產品」安老按揭(俗稱逆按揭),也是一種不俗的退休定息投資工具。

年金可以將一筆現金資產轉化成長期穩定的現金流,而逆按揭則可以釋放物業資產的價值,為業主本人提供另一筆現金流。

即是說,如果夫婦二人手上有200萬元,各做100萬年金(65歲才可以入場),每月便可支取約10,000元退休金;如果他們手上還有一個價值約800萬元的自住物業,每月便可再有14,000多元的退休金(上述數字是假設申請人夫婦已經60歲),兩者合共可得約24,000元。

去年末季新申請增93%

如果再有一些收息的股票,每月隨時可以有近30,000元的退休金,今時今日來說,這個收入已經很不錯了,而且,這是終身的收入,就算自己真的長命百歲,也可以無憂無慮,「印印腳」食長糧!

不過,我在早前的專欄中也提過,安老按揭計劃推出了好幾年,市場反應始終不算熱烈,其中一個原因可能是,過去可以用來「逆按揭」的物業只限已經供滿的私人住宅物業。

於是,按揭證券公司去年將安老按揭計劃擴展至未補地價的資助房屋,包括居屋、公屋及夾屋,涉及的合資格單位約40萬個。申請人的年齡只要是60歲以上,持有香港身份證,而物業的樓齡又在50年以下(物業估值將以市值扣減地價後計算),便可以申請(私人物業的業主,只要滿55歲便可申請逆按揭),結果,市場開始活躍起來。

根據按揭證券公司的數字,安老按揭計劃在2016年錄得446宗新申請個案,按年上升21%。但若以季度細分,去年第四季的新申請宗數達到214宗,按年大幅增加93%,當中尤以11月份最多,單月錄得105宗新申請,按年大幅增加1.7倍。今年首季,新申請宗數亦達到172宗,較去年同期增加70%。

樓價近頂鎖定高額年金

我相信,令到安老按揭升溫的因素,除了是擴大了物業的適用範圍外,更重要的,應該是「樓價」,因為逆按揭的一個特點是,銀行會以申請安老按揭時的樓價,計算妳可以「按到」的資金,然後折算為每月的退休金。日後就算樓價升或跌,也不關妳的事。即是樓價升了,退休金也不會增加,相反,樓價跌了,妳的退休金也不會減少。

理論上,沒有子女的長者,正是逆按揭的目標「客戶」,因為他們沒有子女,就沒有必要留下任何資產。那麼,逆按揭應該是最好的選擇,把自己物業的價值釋放出來之後自己享用。

但奇怪的是,我身邊有不少中產的單身、已婚,或沒有子女的姊妹,都不約而同的認為,逆按揭最大的問題是不夠靈活,因為一旦把物業按了給銀行之後,萬一自己有資金上的需要,便不可以再抵押物業套現。其實,我自己猜測,都是因為近年樓價節節上升,愈遲「逆按揭」就愈着數!

終於,樓價升到現時水平之後,開始有業主認為,樓價已經見頂,因此選擇在此時申請,以鎖定較高的年金,以免日後樓價下跌時才申請,所得年金會較少。

姊妹們,無論如何,年金和安老按揭都是理想的退休理財工具,可以作為我倡導的「三合一退休方案」的資產選擇,大家不妨認真研究一下!

(本欄逢周一、三、五刊登)

tong_lydia223@yahoo.com.au

撰文: 唐德玲 作者從事理財策劃工作逾十年,並擁有認可財務策劃師資格。
欄名: 女人筆金心