迷你戶數量增 兩年後過半港人住蝸居?

2017/05/19

2007年1月至2017年3月,431平方呎以下單位的樓價升幅凌厲,樓價指數由89.4點大升至352.9點,升幅達295%,跑贏整體大市。但若人們可負擔的樓價變化不大,結果只能將「貨」就價,愈買愈細。

先來一點假設︰買樓的樓價預算是400萬元,假設可買實用面積400平方呎單位,每平方呎樓價是10,000元,如果樓價上升一成,可以負擔的樓價不變,換言之只能將「貨」就價,愈買愈細。

10,000元升至11,000元,能夠購買的單位面積減至364呎;升至12,000元,單位面積再減至333平方呎;升至13,000元是308平方呎;14,000元是286平方呎;15,000元是267平方呎;呎價達16,000元,維持400萬元樓價,可負擔面積跌至250平方呎。餘此類推,樓價只要翻倍以上,可負擔單位面積便會少於200平方呎。

細單位樓價 升幅跑贏大市

理論上是這樣,現實狀況亦朝這個方向前進。唐榮翻查差餉物業估價署資料,2007年1月至2017年3月,整體私樓價格指數由95.2點上升至319.8點,升幅達235.9%,但同期A類,亦即431平方呎以下單位的升幅更凌厲,樓價指數由89.4點,大升至352.9點,升幅達295%,跑贏整體大市。

如果套用至上述的假設,可負擔樓價400萬元,平均呎價10,000元,原本買400平方呎樓,樓價上升近3倍,至40,000元,只能花400萬元買樓,結果就是買入100平方呎的納米迷你戶,可以這樣說,近年100多平方呎單位的出現,是大勢所趨。

細單位升得急,發展商自然大力增建,早前周末《置業家居》有篇文章分析指出,近年細單位主導整體樓市,不但深受買家追捧,落成量還有趨大力增加的現象。2018年預測落成量約1.95萬伙之中,實用面積431平方呎以下的細單位佔逾40%,共涉8,468伙,較今年的5,109伙,按年增加約65.7%。

細單位的供應量持續增加,今年私人住宅總預測落成量有1.71萬伙,其中細單位便涉及5,109伙,佔整體近30%。明年預測的8,468伙細單位數量更是有增無減,數目屬1994年錄得9,493伙後的24年新高。

發展商大力增建 細戶落成增

從下列附表可以看到,發展商正不斷增建431平方呎以下的小型單位,2007至2018年計算,2011年前是431平方呎以下單位佔整體落成量比重是一成以下,2012至2015年已升至兩成以下,去年一舉跳升至27%水平,今年預計達3成,明年將破4成。

樓價升勢持續,發展商繼續興建細單位,2019年會不會超過半數是迷你戶?早前有報告指香港的人均居住面積由現時的170平方呎(新加坡是270平方呎),要改善不容易,愈住愈細的可能性肯定更大。

撰文:《經濟日報》專家樓論作者唐榮

細單位供應量持續增加,今年私人住宅中細單位涉及5,109伙,佔整體近30%。

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