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樓價高 收租回報不吸引!

發佈時間: 2017/06/05

姊妹們,連續兩日提到,近期樓市再度熾熱,焦點主要集中新盤!正如前次提到,近期熱賣的大型新盤,很多都是「首置客」。但其實這批年輕買家,背後是有「金主」的,就是自己的父母。若非有父母在背後撑腰,相信大部分年輕人都只能望樓興嘆!

不過,其實除了真正用家外,大家仍會不時聽到,有大手客一口氣掃入幾伙,在政府堵塞「一約多伙」的「漏洞」前,這種一口氣買入多伙物業(主要是新盤)的現象就更普遍。

正如我曾在本欄分析,現時樓市確實沒有短綫炒家,即是那些升了十幾二十萬就沽出(也稱為「摸貨」)的投機者,但卻仍有不少投資者,即是買入物業之後用來放租,等幾年之後,當物業價格有明顯升幅才放售!

上車仍困難 租務市場活躍

這現象不難理解,因為香港確實有一批具實力的投資者(部分也可能涉及內地資金),加上息口低,資金沒出路,在看好本港樓市長遠前景的前提下,不介意將資金分配於一些有潛質的新盤。

但客觀而言,現在買樓收租是不是好時機呢?我不否定,租務市場仍活躍,因為很多人仍未能上車,所以,暫時租樓也是無奈的選擇!不過,從投資角度,租金回報率又是否吸引呢?

我想用我妹妹的一個切身例子去說下!我妹妹兩年前買入旺角波鞋街一個市區重建項目的新盤,當時是遠期樓花。她買入的單位,實用面積399呎,屬一廳一房間隔,價格703萬,折合呎價為17,600元左右,在當時來說不算便宜,但也不是最貴水平。

不過,她買入後,政府再出辣招,所以,樓市一度轉靜,發展商曾將貨尾單位減價一成多出售。

「早知遲啲買啦,如果遲一年才入市,我可以用600萬買到我這坐向的單位呢!但邊會有早知?買樓就是這樣,買的時候,唔會清楚知道市況走勢會怎樣,也不會次次都賺盡!」妹妹早在沙士時便開始她的置業大計,當時也在旺角買入一個單幢物業的單位,同樣用來收租,持有大約幾年後便放售,賺到她在物業投資上的第一桶金。

「兩年前旺角Skypark剛推出,我覺得那裏的地點十分好,整個項目的設計和配套都很吸引,所以便決定投資。當時我也有心理準備,萬一買入後樓價下跌,我也沒所謂,因為我是想作為長綫投資的!」我妹妹續說。

由於我妹妹手上有一筆現金,所以只向銀行借了200萬即供上會,該項目大約個多月前收樓。雖然有一大批租盤湧現,但不足兩周已有租客承租。

「旺角果然有很大的租務需求,現時的租金16,000元,我每月供樓的錢只是7,500元左右,雖然還要付千多元的管理費,以及差餉地租,但我仍有近8,000元額外收入。我既有自住物業,又有淨租金落袋,比起很多人已很幸福了!」我妹妹對這次投資,也感到心滿意足。

倘扣除開支 租金回報不高

但由於樓價升幅比租金高,所以,即使租盤需求大,但也不是十分划算。我替她計一計數,以她的物業買入價計,扣除管理費和差餉地租,及借錢利息,租金回報率其實不足兩厘半,比起存款在銀行當然好很多,但整體來說也不算吸引!

當然,除租金收入外,更吸引的當然是樓價潛在升幅!至於買樓收租,從投資角度,還要注意甚麼,下次再續。

tong_lydia223@yahoo.com.au

撰文: 唐德玲 作者從事理財策劃工作逾十年,並擁有認可財務策劃師資格。
欄名: 女人筆金心