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買樓收租三大問題影響回報

發佈時間: 2017/06/07

姊妹們,上日提過,我妹妹兩年前買入旺角一個舊區重建的住宅項目,由於當日的買入價稍高,加上政府後來連番出「椒」,令到樓價一度回落,雖然近期又再回升,但實際上她在樓價上不是賺了很多!

當然,她買該物業的動機主要是作為退休之後的收入,所以,只要樓價不跌已經很不錯,加上收樓之後不足兩星期便租出了,即是很快便有現金流,所以,是否能賺到樓價升幅也不是最重要的事。

不過,問題是,以她當日的買入價和現在的租金收入計,她的租金回報率只有兩厘半左右,似乎是低了一些,因為現在買政府推出的銀色債券也保證有兩厘回報,而且乾手淨腳,不用煩(當然,銀色債券不是妳想買幾多就有幾多)!

姊妹們,買樓收租,作為退休後的一個穩定收入,是我推崇的三合一退休方案的其中一項資產。無疑,買樓收租作為退休保障,確實是一個不錯的安排,因為買樓相比起買股票簡單得多,不需要太多分析,便很容易知道哪個物業較好。

毋憂慮經營不善

再者,物業不同上市公司,不用講甚麼企業管治,即是說,不用擔心公司會不務正業,或者經營不善,而令股價大跌,甚至清盤收場。

不過,買樓收租也有買樓收租的問題,除了帳面上的租金回報率是否合理外,其實還有一些問題,會間接影響租金回報率的。

第一點是維修成本,維修成本包括兩方面,一是單位本身的維修保養,二是所屬大廈或屋苑的大型維修。前者出現的次數較多,但每次開支不算大,正正因為出現次數較多,所以會為業主增添不少麻煩。

後者可能幾年,甚至十年才出現一次,但每次出現時,牽涉的金額會很大。記得我在本欄提過,我有位姊妹居於一幢40多年樓齡的舊樓,大廈已經老化,需要經常維修。由於整個屋苑的戶數不多,所以每次大型維修,每戶都要夾十萬八萬,除開每個月平白多了千多元開支。如果是買樓收租的話,就等於每月少了千多元收入,也等於令到租金回報進一步降低。

另外,買樓收租的第二個問題是有可能遇上租霸。不要以為那些擺明車馬欠租的才算租霸,其實還有一些「死蛇爛鱔」,又或者「人間蒸發」的租客,也算另類租霸。

我有一位姊妹Emily,在深井有一個物業,大約三年前租了給一位單身女士,租期兩年。租約到前年6月底結束,但從前年5月份起,Emily就無法聯絡上這位租客,親自上門也找不到她。最失策的是,Emily沒有她家人的聯絡,甚至連她的辦公室電話也沒有。

遇上玩失蹤租客

幸好,當日簽租約時,Emily收了兩個月按金,即是到前年8月底前,Emily還沒有實質損失,因為她仍然可以用按金去扣租金(按金的用途本來不是這樣的)。

結果,到了連按金也用盡了,Emily仍然無法聯絡這位租客。在無計可施的情況下,Emily跟香港業主會聯絡,該會建議她透過正常法律程序解決問題,即是經由法庭執達吏協助收樓。但原來,這要等3至4個月時間。結果,在法庭協助下,終於打開了大門,進內檢視過情況。

令她詫異的是,該租客沒有破壞她的單位,還留低了很多傢俬和雜物,顯示該租客不似租霸。最奇怪是,當法庭向這位租客徵收罰款時,該租客不知透過甚麼途徑,竟然繳交了有關的罰款。即是進一步證明,該租客不是存心想賴死不走。

經過一番折騰,Emily的單位要等到去年1月才能再租出,即是當中少了4個月的租金收入。更甚的是,當時適值樓市轉弱,她要減租才能租出,令到全年當年的租金回報率大幅降低。至於另一項間接影響租金回報率的因素,下次續談。

(本欄逢周一、三、五刊登)

tong_lydia223@yahoo.com.au

撰文: 唐德玲 作者從事理財策劃工作逾十年,並擁有認可財務策劃師資格。
欄名: 女人筆金心