收租物業宜新不宜舊

姊妹們，上日提過，買樓收租，除了帳面上的租金回報率外（每年淨租金收入相對物業買入價），還有幾個因素會間接影響我們的租金回報，其中一個是單位或屋苑的維修保養費用。

另外一個是租霸，「正式」的租霸可以直接賴租，影響妳的收入，又或者破壞妳的物業，從而增加妳的維修成本（還有的當然是跟他或她糾纏所牽涉的精神和時間，這是無形的支出）。

但正如我上次提到，我姊妹Emily遇到的那位租客，則屬疑似租霸，業主沒有實質損失，但卻令到物業丟空幾個月，損失了租金收入，更錯過了高位放租的時機，這都會間接影響妳的租金回報。

遇惡租客苦不堪言

至於第三個因素當然是租客的流轉情況，如果妳有幸找到一個好租客，又願意年年續租，最好還接受妳每次的加租幅度（如果可以加的話）。

但世事不可能這樣完美，反過來，如果妳每年都要換租客，又不是舊租客一走，新租客就可以接上（換租客又牽涉經紀佣金），妳全年的租金收入又可能要打折了！

最近我跟一位手上本來有幾個收租物業的姊妹Catherine傾談，原來，她最近已趁樓價高企（可能高處未算高），沽出大部分物業套現，不再倚賴收租物業作為自己的定息收入（某程度是退休金），反而喜歡買入保險公司的年金產品。「不要以為有樓收租好輕鬆，除非妳請專人負責管理妳的收租物業，否則要自己做的話，其實非常吃力，有時候要跟一些野蠻租客糾纏，真的勞心勞力，我認為，真的見過鬼都怕黑！」

查找滲水折騰數周

但Catherine仍在盛年，身心都可以應付，如果年紀大了，日後可能更辛苦呢！

早前我在本欄也提過，我有另一位手上持有多個物業收租的長輩，她也有同感，她今年接近70歲了，她在前幾年也放了手上幾個物業，尤其是樓齡比較舊的物業，套現之後只買了一兩個市區新盤，現在也是用來收租。

「我不排除再過一兩年，也把這些物業沽出，那麼，我就輕鬆得多了，因為我的女兒不喜歡兼不擅長處理這些事情。」這位auntie告訴我。

我有另一位年紀跟上述auntie相若的前輩，她手上的收租物業不多，但由於她買的物業，早前被樓上住客投訴滲水，結果要四出奔波，找水喉匠去檢查到底是哪裏滲水，折騰了幾個星期。她向我訴苦說︰「現在的身體真的不如前，如果年紀再大一點，我也不知道是否可以應付，幸好我有兒子可以協助。」

姊妹們，我一向都建議，如果是為退休作打算，我會傾向只持有一個收租物業就夠，而且，在可能的情況下，我會持有一些樓齡較新的物業，以免將來有較大機會處理那些因為物業殘舊而出現的管理問題。當然，如果妳有可靠的後輩協助，問題也許容易解決一點。

（本欄逢周一、三、五刊登）

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