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收租物業宜新不宜舊

發佈時間: 2017/06/09

姊妹們,上日提過,買樓收租,除了帳面上的租金回報率外(每年淨租金收入相對物業買入價),還有幾個因素會間接影響我們的租金回報,其中一個是單位或屋苑的維修保養費用。

另外一個是租霸,「正式」的租霸可以直接賴租,影響妳的收入,又或者破壞妳的物業,從而增加妳的維修成本(還有的當然是跟他或她糾纏所牽涉的精神和時間,這是無形的支出)。

但正如我上次提到,我姊妹Emily遇到的那位租客,則屬疑似租霸,業主沒有實質損失,但卻令到物業丟空幾個月,損失了租金收入,更錯過了高位放租的時機,這都會間接影響妳的租金回報。

遇惡租客苦不堪言

至於第三個因素當然是租客的流轉情況,如果妳有幸找到一個好租客,又願意年年續租,最好還接受妳每次的加租幅度(如果可以加的話)。

但世事不可能這樣完美,反過來,如果妳每年都要換租客,又不是舊租客一走,新租客就可以接上(換租客又牽涉經紀佣金),妳全年的租金收入又可能要打折了!

最近我跟一位手上本來有幾個收租物業的姊妹Catherine傾談,原來,她最近已趁樓價高企(可能高處未算高),沽出大部分物業套現,不再倚賴收租物業作為自己的定息收入(某程度是退休金),反而喜歡買入保險公司的年金產品。「不要以為有樓收租好輕鬆,除非妳請專人負責管理妳的收租物業,否則要自己做的話,其實非常吃力,有時候要跟一些野蠻租客糾纏,真的勞心勞力,我認為,真的見過鬼都怕黑!」

查找滲水折騰數周

但Catherine仍在盛年,身心都可以應付,如果年紀大了,日後可能更辛苦呢!

早前我在本欄也提過,我有另一位手上持有多個物業收租的長輩,她也有同感,她今年接近70歲了,她在前幾年也放了手上幾個物業,尤其是樓齡比較舊的物業,套現之後只買了一兩個市區新盤,現在也是用來收租。

「我不排除再過一兩年,也把這些物業沽出,那麼,我就輕鬆得多了,因為我的女兒不喜歡兼不擅長處理這些事情。」這位auntie告訴我。

我有另一位年紀跟上述auntie相若的前輩,她手上的收租物業不多,但由於她買的物業,早前被樓上住客投訴滲水,結果要四出奔波,找水喉匠去檢查到底是哪裏滲水,折騰了幾個星期。她向我訴苦說︰「現在的身體真的不如前,如果年紀再大一點,我也不知道是否可以應付,幸好我有兒子可以協助。」

姊妹們,我一向都建議,如果是為退休作打算,我會傾向只持有一個收租物業就夠,而且,在可能的情況下,我會持有一些樓齡較新的物業,以免將來有較大機會處理那些因為物業殘舊而出現的管理問題。當然,如果妳有可靠的後輩協助,問題也許容易解決一點。

(本欄逢周一、三、五刊登)

tong_lydia223@yahoo.com.au

撰文: 唐德玲 作者從事理財策劃工作逾十年,並擁有認可財務策劃師資格。
欄名: 女人筆金心